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ボロ屋の不動産投資で手数料をどう浮かす?

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大阪府で多数の不動産を所有されている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。 不動産投資に関わる手数料は自分が動くことでかなり抑える事ができる訳ですが、それを実践されている大家さんです。参考にされてください。   ボロヤ大家の独り言 モリモリ大家・男性・大阪府   大家歴8年、所有物件約60件すべて築古(30年~50年)戸建ての大家です。 まず、私の労働時間は週に1回あるかないかの新規物件内覧程度であります。 もちろん物件購入になれば契約やなんだで不動産屋に出向いたりすることはあります。 あとは、税務関係に取られる時間が年度末になればあるくらいです。 つまり基本的には何もしていません。 そんな大家生活を送っている私ですが、まずは物件購入時に私がしている事を少しお話しようと思います。   まず、物件購入時にかかる必要経費 ①物件購入に対する売買手数料 ②火災保険の加入 ③登記に関する費用、手数料 これは物件代金とは別にかかってくる費用になります。     ①物件購入に対する売買手数料 売買手数料は仲介不動産屋を通せばかならずかかってくる費用になります、これを値切るといい物件を紹介してもらえなくなります。 しかし、不動産屋が所有している物件を購入する場合にはかかってこないのです。 ですので仲介されている物件より数十万かかる費用が少なくなる場合が多いです。   ②火災保険の加入 大手不動産屋で購入すると火災保険も不動産屋の勧められるがままに加入する流れになります、が不動産屋がもってくるプランというのは不動産屋にバックがおおいプランとなっています、しかも支払い方法も5年の一括払いなどです。 実際お勧めの火災保険はセコム保険などの非常に保険料が安い保険会社で10年契約の1年ごと払いプランです、これは10年契約とはなっていますが途中解約に対するペナルティーは無く!ただ、10年自動更新されますよというだけです。 数年分一気に支払うより手元に現金を置いておきたい大家としてはコチラを選択したいというのは必然です。   ③登記に関する費用、手数料 売買時、購入する時、私は自分で登記しています。 登記って難しいのでは?と思っている方は多いと思いますが、非常に簡単です。 まったくの素人でも15分程度で完了します。 法務局には登記相談窓口という窓口があり、これは登記したい人を全力でサポートしてくれる窓口で素人が出向いても完璧にサポートしてくれ簡単に登記を済ませることができます。 登記には必要書類がありますが、しかし、その必要書類のほぼ95%は相手方の司法書士さんが用意してくれます。 そう、売買時の不動産登記の書類の95%は売り手側が用意するのです、では買い手側は、自分の住民票、法人の場合は手ぶらで大丈夫です。 ですので、司法書士の先生にお願いして高い手数料を払うという事は私はしていません。 ただし、売り手側になる場合は司法書士を使います、これは手前に不備があり先方さんが迷惑を被るのを防ぐためです。 買い手の場合、不備があっても自分がもういちど法務局に行けばすむ事なので。   以上が私が不動産を購入する時に少ししている工夫になります。 私が購入するボロ屋は売買金額が100~300万程度のものが多く上記手数料に10~20万かかってしまうとそれは投資額の10%~にも相当してしまうことになるのでやはり自分で出来ることは自分でしようといろいろ調べた結果以外と簡単に登記ができるという事が解ったり、火災保険などもプランや契約の方法で出費を抑えれるという事がわかりました。   無料で投資・金融情報を配信中! 台風19号被災における早期復興の為の火災保険の活用について  

不動産投資の場合、資金繰りは個人的な信用がものを言います

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東京都で不動産投資をされている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。 今回は、資金繰りに関しての体験談です。 色々と気付きのある内容となっており、今現在では借り入れできない属性の方でも、参考になる部分が多々あります。   不動産投資の場合、資金繰りは個人的な信用がものを言います きぬさん・60代以上・東京都   個人でアパートを建てる場合、今だと丸投げして引き受けてくれるシステムが多くなりました。 あなたのアパート建てませんか、などとキャッチフレーズが結構見受けられます。 ただこの場合、その会社の指定するアパートを建てることになります。 なので自分の自由にというか、そういった縛りなしにアパートを建てるとなると、自分で根性を入れてあれこれ用意しなくてはなりません。   建築会社を探すことから始まり、設計、そしてもちろん資金繰りもです。 私の場合、借地権付きでしたが土地はありました。建物は、自宅の老朽化もあって、建て替えを考えたわけです。 その際に、自分の住居以外をアパートにして、家賃で建築ローンを返すという方法を選びました。建築会社の人に勧められたということもあります。 ただ一戸建ての普通の家を建てるよりも勿論、資金はかかります。 一戸建て用の資金はそこそこ準備できていましたが、流石にアパートになると不足します。 その不足分が、家賃を充てて返済する借入金になるわけです。 これは普通、土地を担保にという場合が多いですね。 しかしうちの場合は借地です。     もちろん借地権というのは強いものなので、それを担保に借り入れも出来ないわけではありません。 加えてアパート建築という不動産目的のために借り入れるのですから、それほど難しいことはないわけです。 建築会社の方でもその点は、留意してくれます。 ただ問題になりそうなのが、私の年齢でした。   普通にローンを組むのには、いささか年齢が行っているのです。 返済までに25年のローンだとすると、本当に返せるのかと自分でも疑ってしまうところはありました。 なのでこの審査が通るのかは、建設会社の方もちょっと気になると言っていたのです。   幸い申し込んだ銀行は、私の長年の取引銀行の1つでした。 メインバンクではありませんが、それなりの金額を預けて、時には運用も頼んだりしていました。 また実際、建築費用の一部は自己資金でまかなえるということは証明できました。 どうやらこの2つが決め手となったらしく、思っていたよりもあっさりと融資が決まってくれました。これには自分が最も驚いた、と言っていいでしょう。 顔つなぎって凄いなあと思いましたし、建築会社の方も結構驚いていたようでした。   個人でのアパートの経営なので、それこそ個人でお金も借りてと言う形になります。 建築会社の後押しがあっても、借りるのは自分だったのです。 結果わかったことですが、やはりその土地に住んで長く、しかも銀行などの取引をごく普通にでも続けていれば、それなりに信用というものが出来ます。   また他にも借入金があった場合もそうですが、小さなところではクレジットカードの引き落としなども、問題なく出来ているということが、信用に繋がりますね。 個人でなにかこういったアパートの建築や経営を目指す場合、この信用でかなりの部分がカバーされます。 またもう1つ、この借入した銀行のスタッフ何人かとは顔見知りだったのも、結構ポイントだったと思います。 近年何かと言うと数字などの無機質なもので借り入れなども決定されてしまいますが、それでもまだこういった顔がつなぐ縁での信用というもの、馬鹿にできません。   無料で投資・金融情報を配信中! 台風19号被災における早期復興の為の火災保険の活用について  

不動産投資において、大家さんになるべきかそれともオーナーになるべきか

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東京都で不動産投資をされている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。 今回は、アパート経営において、建物管理を自分で行うのか(=大家さん)、建物管理会社に任せるのか(=オーナー)についての、とある大家さんの体験談を紹介します。   大家さんになるべきかそれともオーナーになるべきか しな・60代以上・東京都   古い家の建て替えをした時にローンを組んだのですが、その時に勧められたのがアパートを建てるという投資でした。 つかり、1階を自分の家にして2階を賃貸として貸し出したらどうだろうか、と勧められたのです。   うまく行けば月々のローンが、家賃で穴埋めできるという可能性と、将来に対する投資にもなると言われ、ではやってみようかということになりました。 建て替えは予定通りスムースに行っている最中に、さて管理についてはどうすべきかと言う問題が、浮上しました。 つまり、大家さんになるかそれとも単なるオーナーになって管理会社に移管するか、です。 どちらも利点はあります。 自力管理ならば、管理のためのお金は必要ありません。 まあこっちも、働けばボケることも避けられます。 しかし管理会社に委託すれば、面倒事があった場合などもそちらに任せられるし、修繕などの面倒も片付けてくれます。 まあそのためにお金を払うのですから、当然といえば当然ですね。     しばらく悩んだのですが、何しろ建物を同じくして住むことになるので、出来る限りは自分で管理しようという結論を出しました。 後日、これはもう駄目となったら、委託をすればいいと考えたのです。     大家さんはとにかく大変!仕事は山積み!   とにかく当初は大変でした。 家賃の振込などの手続きを、借家人に伝えるためのちょっとした案内書作りとか、アパートの細則とかも考えて作ったものです。 パソコンがなかったらこれ、ちょっと難しいことになっていたかも知れません。 加えてネットのおかげで、こういった自己管理のための知識も得ることが出来ました。   宣伝もまた、自力でやりました。 付近の不動産会社に頼んで、広告を掲示してもらったのです。 幸い地元の人間のつながりの大きな地域だったので、さして苦労せずにできなのが幸いでした。   そして何よりも、女性専用という条件をつけました。 一人暮らしのオーナーなので、男性よりもトラブル少なく済むだろうと考えたのですね。 立地も良かったので、最初の借り手4人はすぐに決まり、部屋も埋まりました。 女性専用としたのが、どうやらニーズに合ったようです。   実際にスタートしてみると、大家さんの仕事は思ったよりも多く、日常清掃からゴミ出しの問題まで、仕事は山積みでした。 そういったルーティーンワークだけでなく、トラブルの解決とか家賃の遅れなどの督促、もう思った以上に大変ボケてる暇などありません。 加えてついおせっかいなので、借家人の元気がないとどうしたのか聞いたりしていたら、何気相談要員にもなってしまったのです。 これじゃあ何と言うか、本当に昔ながらの大家さんみたいだなあ、と考えたのも事実です。 でも若い女性とのおしゃべり、やはり楽しかったですね。     年を取ってくると大家業は重荷に!   それでも段々と年月が経つに連れ、建物も古くなり修繕が必要になり、こっちも年取ってきたので全部の管理は無理になってしまいました。 特に、ある時住人2人がぶつかりあって、いわゆる喧嘩が始まってしまった時に、これはもう自分だけの管理は無理と実感しました。 個人、しかも素人でできる管理というのは、スムーズに物事が進んでいる時ならともかく、そうでない場合やはり無理なんだなあと実感したわけです。 年齢の問題もあり、結局管理会社に管理を委託するようになりました。 面倒事は激減しましたが、何気人生つまらなくなったのもまた事実です。   無料で投資・金融情報を配信中! […]

不動産投資の極意! リフォーム工事が必要かどうかを利回り計算から判断する方法

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大阪府で不動産投資をされている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。 今回は、リフォームをするべきかどうかの判断をどのようにすれば良いのかについて、非常に興味深い内容を投稿頂けました。   リフォーム工事が必要かどうかを利回り計算から判断する方法 exceate・50代・大阪府   リフォーム前   マンション経営の判断の一つに、リフォームを行うタイミングがあります。 リフォームすれば、部屋は綺麗になり、入居者が入りやすくなる半面、工事費用を要します。 その二つを天秤にかけて、果たしてリフォームを行うべきか?そのままの状態で単なるクリーニングだけで維持していくのか迷うところです。 ここでは、過去に行ったリフォーム工事を行う判断基準として利回りを算出し、工事に踏み切り上手くいった事例を紹介します。   大阪市内にあるマンションですが、部屋は1Rタイプです。 家賃は40,000円、エレベーターがありますので共益費は8,000円でした。 入居者が退去し、購入したままの状態で募集を進めるか、リフォームをするか、迷いました。 周辺の家賃相場は下落傾向にあります。 競合するマンションも数多く、入居者を確保し、少しでも入居率を上げようと、家賃を下げてきています。 他の大家さんも必死な状態です。 そこで、客観的に数字で判断出来ないだろうかと考え、書籍などを調べてみることにしました。   判断基準:利回り リフォーム工事を行うことにより、家賃をどれだけ上げられるのか?上げられないのか?利回りで判断する方法を知りました。 リフォーム工事における利回りは、下記の算出式で計算出来ます。   リフォーム工事の利回り = 上げる家賃(年間) ÷ リフォーム工事費用 × 100   この算出式で計算された利回りと、この周辺地域のマンションの利回りとを比較して、良ければリフォーム工事を行って家賃を上げても十分に対抗できるという考え方です。実際に行った事例を説明します。     リフォーム工事の事例   簡単なリフォーム工事でシミュレーションを行いました。 当初、入居者のターゲットは20~30代のサラリーマン男性にしました。 壁2面のクロスを張替えましたが、色合いを少し落ち着いた紺色系にしました。 床のクロスも張替え、こちらも落ち着いた茶色系にしました。 クロス張替え費用が約14万円です。 エアコンも新規交換することにしました。こちらは家電量販店で工事費込みで6万円で購入出来ました。 リフォーム工事の合計は、   工事費 = 140,000円(壁・床クロス張替え) + 60,000円(エアコン取替)= 200,000円   となりました。 このリフォーム工事をすることにより、家賃を3000円上げれないかと考えました。 ですので、年間家賃の上昇金額は、   年間家賃上昇金額 = 3,000円 × 12か月 = 36,000円   となります。 よってリフォーム工事の利回りは、   リフォーム工事の利回り = 36,000円 ÷ 200,000円 × 100 = 18%   となりました。 案外高い数字が出たので、これならいけるかもしれないと思いました。 […]

不動産投資と資金繰りについて2 宝くじのロト6で一等をあたったことがきっかけで不動産投資

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不動産投資に関わる、大家さん、不動産屋さん、営業マンなど、皆様から寄せられた、不動産投資と資金繰りについてご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になりますよ。   宝くじのロト6で一等をあたったことがきっかけで不動産投資 男性・30代・兵庫県神戸市にてアパート経営 宝くじのロト6で一等をあたったことがきっかけで、アパートを購入し借りてくれる方を見つけ、家賃収入を得るという不動産投資をやってみましたが、私は通常のやり方では失敗すると感じたので、ウィークリー単位で貸す事により、ある程度のお客様を見つける事ができました。 大変な事といえば、借主が出て行った後の清掃だけですが、最初に清掃料を貰っているので、金銭面は問題ありません。 ウィークリー単位だと、家賃のとりっぱぐれがない(前家賃制にしてる事もあり)のが良いと感じています。 前の借主が出て行ったら、次の借主が見つかるまで、無収入になると思われがちですが、主要駅から近い所や、観光名所に近い所で不動産投資をすると、意外と早く次の借主が見つかるため、さほど資金繰りに困った事はありません。 不動産投資で成功させるコツは、最初に住宅を購入する資金が用意できるかと、建てる場所、貸す期間の単位だと感じています。 一日単位だとやり取りが大変そうですし、月単位だと、家賃のとりっぱぐれなどが発生するリスクが出てきます。 ウィークリー単位にする事で、金銭面や手数のリスクが相当程度回避でき、成功しやすくなると感じました。 近々京都にも投資物件を建てる予定です。   50万円で購入したところが1億円で売却 女性・50代・東京都にてマンション経営 最寄りの駅から徒歩3分で、大きな通り沿いにある飲食店が売りにでたため、居抜き状態で購入しました。 購入したのがある年の3月で、その4ヵ月後の7月に、地域開発のためにマンションを建てたいという話しがきました。 「まだ購入して、4ヵ月です。」と言って断りました。 いずれにしても、開発区域にあるためまた買いたいという話がくると思い早急にビルを建てました。 新築ビルを建てて一時は阻止できると思ったら、その後開発の話はこないままです。 以前住んでいた自宅を売却した資金で、土地を買ってビルにしたため、借入金はない状態です。 賃貸用のビルにしたため、家賃収入がありましたが返済に充てる必要もなかったので、近くにマンションを購入して、ビルの家賃でマンションの返済をしました。 20年経ち、そこも売却して、マンション一室を購入して、一軒家も購入して、投資信託も購入しました。 ここもまた借入金がない状態で、マンションに住み、投資信託の配当が生活費になっています。 不動産の場合、通常借入金をするのが一般的ですが、最初から恵まれた状況にいます。 私が生まれた家は、親が50万円で土地を購入しました。 都心部だったため開発のために1億円で買収されました。 50万円で購入したところが1億円で売却したという話です。   余っている土地は親族い貸し出すのが安全 男性・30代・福岡県にて土地経営 不動産投資は相続した土地を利用して行っていました。 新たに土地や建物を購入する必要がなく、資金繰りに関しては基本的に是金を払う際に自身の貯金から賄うのみでした。 さらに不動産投資として利用した土地に関しては親族に貸し出しました。 ちょうど親族が東京から福岡に戻り、居住地を探しているということから土地だけを貸し出し、別途、親族が自身で住宅を建築するということで合意しました。 ただし、親族といっても口約束にすると後に土地の抵当権や相続問題に発展する可能性があるので、弁護士や行政書士に相談して書類を作成して契約を結びました。 その後、親族が住宅を建築し、月々の地代を払ってもらう契約を継続しています。 親族に貸し出しているのため、不動産事業者に委託していなくてもしっかりと地代を払ってもらえており、わざわざ事業者に委託した場合の手数料なども負担することがないので、多くの利益を得ることができました。 余っている土地を保有している場合には親族に貸し出したほうが安定した利益が得やすいので、おすすめです。 ただし、注意点もあります。あくまでも土地の所有はこちらにあるので、固定資産税などが発生し、敷地が広い場合には数百万程度も請求されるので、月々の収益からしっかりとその資金を準備する必要があります。   不動産投資はキャッシュフロー 男性・30代・大阪府にてアパート経営 不動産投資をしている仲間でも「利回りや毎月の収入に注目している」人が多くいます。 しかし、自分が思うには不動産投資を長く続けるために「資金繰りが大事」だと思います。 不動産投資はローンを組むことが多いため、毎月支出が発生します。 手持ちに現金がなければ返済できないため、不動産投資を続けることができません。 不動産投資は、長年に渡って黒字経営が続いていたとしても、キャッシュフローがいつの間にか減少し続けており、結果的にローンの返済に充てる資金がなくなってしまい、不動産を手放すという不動産仲間を結構見てきました。 そのため、不動産投資するために大事なことは「資金繰り」なのです。キャッシュフローを理解しておけば、不動産投資を長く続けることができます。 自分も経験したのですが、赤字経営になってしまった時にキャッシュフローを理解して、きちんと管理しておけば、黒字化に向けて様々な対策をするこたができます。 キャッシュフローとは、一般的にお金の流れのことを意味し、収支を計算した後で、手元に残るお金のことをキャッシュフローと言います。 不動産投資を続けていくにあたって「キャッシュフローに余裕を持たせる」ことで長く続けることができますし、もし赤字経営になっても対策をうつことができます。     借金を増やして不動産投資を増やしていく […]

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