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マンション不動産投資の注意点は『下がり天井』!

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大阪府で多数の不動産を所有されている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。   マンションの下がり天井に要注意! exceate・男性・大阪府   マンション経営をしていますと、思わぬトラブルに遭遇するものです。 その中の一つが下がり天井です。 これは間取り図だけを見てもわかりません。 間取り図は平面的な説明をしているだけですが、下がり天井は立体的な問題だからです。 以下で説明します。   下がり天井とは 天井の一部分が他の部分と比べて、下がっている部分をいいます。 ですので、天井全体がフラットではありません。   下がり天井の正体 マンションの構造の中に、建物全体をコンクリートの柱と大梁で支えるラーメン構造といわれるものがあります。 大半のマンションはラーメン構造になっています。 また大梁と大梁の間に、振動抑制・構造強化のための小梁が入ります。 大梁と小梁の上にコンクリートの床スラブといわれる板状の床を乗せる形状にして住戸を造ります。 その大梁と小梁が天井面から突出して下がり天井となります。     もう一つは、排気ダクトです。 排気ダクトはキッチン・洗面・トイレ・浴室の水回り部分の排気のために、パイプスペースを住戸の共用廊下側かベランダ側まで通すために設置するものです。 それが天井面から突出して、下がり天井になります。   下がり天井の位置 大梁と小梁による下がり天井は、住戸と住戸の間の戸境壁の天井部分に現れます。 あと住戸の間口にあたるベランダ側と共用廊下側の天井部分にも現れます。 排気ダクトによる下がり天井は、水回り部分からベランダ側か、共用廊下側か、その両側かに現れます。 最悪の場合には、部屋の天井の中央部分に下がり天井が現れる場合もあります。 これはさすがに居住性に欠けるといえます。     下がり天井の原因   階高と天井高が原因です。 階高は、下階の床面から上階の床面までの1階(1層)分の高さになります。 一般的なマンションの階高は、3.0m前後が多いです。   一方天井高は、部屋内の床面から天井面までの高さになります。 一般的なマンションの天井高は、2.5m前後が多いです。   階高と天井高の差である0.5mの高さの中に、コンクリートの床スラブの厚み:約0.2m、床仕上げの厚み:約0.15m、天井仕上げの厚み:約0.15mが入ります。 【モデルケース】 仮に大梁の高さが0.7mのマンションがあるとしますと、天井仕上げの厚みが0.15mですから、下がり天井の天井面からの突出高さ=0.7m(大梁の高さ)-0.15m(天井仕上げの厚み)=0.55mとなります。 逆にいえば、天井高:2.5mの場合、下がり天井の天井高は、下がり天井の天井高=2.5m(天井高)-0.55m(下がり天井の天井面からの突出高さ)=1.95mとなります。 つまり、壁際に天井高:1.95mの下がり天井が現れますので、高さ2mの家具が置けないという事態になります。   下がり天井がなんで問題になるの 上記のモデルケースのように、家具の高さによっては家具を壁際に置けない可能性があります。 入居早々の入居者からクレームが入りました。 その入居者は間取り図を見て、高さ2.1mのロフトベッドを壁際に設置する予定でした。 ところが、いざロフトベッドを設置してみると、下がり天井に当たり壁際に設置できませんでした。 […]

ボロ屋の不動産投資で手数料をどう浮かす?

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大阪府で多数の不動産を所有されている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。 不動産投資に関わる手数料は自分が動くことでかなり抑える事ができる訳ですが、それを実践されている大家さんです。参考にされてください。   ボロヤ大家の独り言 モリモリ大家・男性・大阪府   大家歴8年、所有物件約60件すべて築古(30年~50年)戸建ての大家です。 まず、私の労働時間は週に1回あるかないかの新規物件内覧程度であります。 もちろん物件購入になれば契約やなんだで不動産屋に出向いたりすることはあります。 あとは、税務関係に取られる時間が年度末になればあるくらいです。 つまり基本的には何もしていません。 そんな大家生活を送っている私ですが、まずは物件購入時に私がしている事を少しお話しようと思います。   まず、物件購入時にかかる必要経費 ①物件購入に対する売買手数料 ②火災保険の加入 ③登記に関する費用、手数料 これは物件代金とは別にかかってくる費用になります。     ①物件購入に対する売買手数料 売買手数料は仲介不動産屋を通せばかならずかかってくる費用になります、これを値切るといい物件を紹介してもらえなくなります。 しかし、不動産屋が所有している物件を購入する場合にはかかってこないのです。 ですので仲介されている物件より数十万かかる費用が少なくなる場合が多いです。   ②火災保険の加入 大手不動産屋で購入すると火災保険も不動産屋の勧められるがままに加入する流れになります、が不動産屋がもってくるプランというのは不動産屋にバックがおおいプランとなっています、しかも支払い方法も5年の一括払いなどです。 実際お勧めの火災保険はセコム保険などの非常に保険料が安い保険会社で10年契約の1年ごと払いプランです、これは10年契約とはなっていますが途中解約に対するペナルティーは無く!ただ、10年自動更新されますよというだけです。 数年分一気に支払うより手元に現金を置いておきたい大家としてはコチラを選択したいというのは必然です。   ③登記に関する費用、手数料 売買時、購入する時、私は自分で登記しています。 登記って難しいのでは?と思っている方は多いと思いますが、非常に簡単です。 まったくの素人でも15分程度で完了します。 法務局には登記相談窓口という窓口があり、これは登記したい人を全力でサポートしてくれる窓口で素人が出向いても完璧にサポートしてくれ簡単に登記を済ませることができます。 登記には必要書類がありますが、しかし、その必要書類のほぼ95%は相手方の司法書士さんが用意してくれます。 そう、売買時の不動産登記の書類の95%は売り手側が用意するのです、では買い手側は、自分の住民票、法人の場合は手ぶらで大丈夫です。 ですので、司法書士の先生にお願いして高い手数料を払うという事は私はしていません。 ただし、売り手側になる場合は司法書士を使います、これは手前に不備があり先方さんが迷惑を被るのを防ぐためです。 買い手の場合、不備があっても自分がもういちど法務局に行けばすむ事なので。   以上が私が不動産を購入する時に少ししている工夫になります。 私が購入するボロ屋は売買金額が100~300万程度のものが多く上記手数料に10~20万かかってしまうとそれは投資額の10%~にも相当してしまうことになるのでやはり自分で出来ることは自分でしようといろいろ調べた結果以外と簡単に登記ができるという事が解ったり、火災保険などもプランや契約の方法で出費を抑えれるという事がわかりました。   無料で投資・金融情報を配信中! 台風19号被災における早期復興の為の火災保険の活用について  

不動産投資の場合、資金繰りは個人的な信用がものを言います

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東京都で不動産投資をされている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。 今回は、資金繰りに関しての体験談です。 色々と気付きのある内容となっており、今現在では借り入れできない属性の方でも、参考になる部分が多々あります。   不動産投資の場合、資金繰りは個人的な信用がものを言います きぬさん・60代以上・東京都   個人でアパートを建てる場合、今だと丸投げして引き受けてくれるシステムが多くなりました。 あなたのアパート建てませんか、などとキャッチフレーズが結構見受けられます。 ただこの場合、その会社の指定するアパートを建てることになります。 なので自分の自由にというか、そういった縛りなしにアパートを建てるとなると、自分で根性を入れてあれこれ用意しなくてはなりません。   建築会社を探すことから始まり、設計、そしてもちろん資金繰りもです。 私の場合、借地権付きでしたが土地はありました。建物は、自宅の老朽化もあって、建て替えを考えたわけです。 その際に、自分の住居以外をアパートにして、家賃で建築ローンを返すという方法を選びました。建築会社の人に勧められたということもあります。 ただ一戸建ての普通の家を建てるよりも勿論、資金はかかります。 一戸建て用の資金はそこそこ準備できていましたが、流石にアパートになると不足します。 その不足分が、家賃を充てて返済する借入金になるわけです。 これは普通、土地を担保にという場合が多いですね。 しかしうちの場合は借地です。     もちろん借地権というのは強いものなので、それを担保に借り入れも出来ないわけではありません。 加えてアパート建築という不動産目的のために借り入れるのですから、それほど難しいことはないわけです。 建築会社の方でもその点は、留意してくれます。 ただ問題になりそうなのが、私の年齢でした。   普通にローンを組むのには、いささか年齢が行っているのです。 返済までに25年のローンだとすると、本当に返せるのかと自分でも疑ってしまうところはありました。 なのでこの審査が通るのかは、建設会社の方もちょっと気になると言っていたのです。   幸い申し込んだ銀行は、私の長年の取引銀行の1つでした。 メインバンクではありませんが、それなりの金額を預けて、時には運用も頼んだりしていました。 また実際、建築費用の一部は自己資金でまかなえるということは証明できました。 どうやらこの2つが決め手となったらしく、思っていたよりもあっさりと融資が決まってくれました。これには自分が最も驚いた、と言っていいでしょう。 顔つなぎって凄いなあと思いましたし、建築会社の方も結構驚いていたようでした。   個人でのアパートの経営なので、それこそ個人でお金も借りてと言う形になります。 建築会社の後押しがあっても、借りるのは自分だったのです。 結果わかったことですが、やはりその土地に住んで長く、しかも銀行などの取引をごく普通にでも続けていれば、それなりに信用というものが出来ます。   また他にも借入金があった場合もそうですが、小さなところではクレジットカードの引き落としなども、問題なく出来ているということが、信用に繋がりますね。 個人でなにかこういったアパートの建築や経営を目指す場合、この信用でかなりの部分がカバーされます。 またもう1つ、この借入した銀行のスタッフ何人かとは顔見知りだったのも、結構ポイントだったと思います。 近年何かと言うと数字などの無機質なもので借り入れなども決定されてしまいますが、それでもまだこういった顔がつなぐ縁での信用というもの、馬鹿にできません。   無料で投資・金融情報を配信中! 台風19号被災における早期復興の為の火災保険の活用について  

不動産投資において、大家さんになるべきかそれともオーナーになるべきか

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東京都で不動産投資をされている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。 今回は、アパート経営において、建物管理を自分で行うのか(=大家さん)、建物管理会社に任せるのか(=オーナー)についての、とある大家さんの体験談を紹介します。   大家さんになるべきかそれともオーナーになるべきか しな・60代以上・東京都   古い家の建て替えをした時にローンを組んだのですが、その時に勧められたのがアパートを建てるという投資でした。 つかり、1階を自分の家にして2階を賃貸として貸し出したらどうだろうか、と勧められたのです。   うまく行けば月々のローンが、家賃で穴埋めできるという可能性と、将来に対する投資にもなると言われ、ではやってみようかということになりました。 建て替えは予定通りスムースに行っている最中に、さて管理についてはどうすべきかと言う問題が、浮上しました。 つまり、大家さんになるかそれとも単なるオーナーになって管理会社に移管するか、です。 どちらも利点はあります。 自力管理ならば、管理のためのお金は必要ありません。 まあこっちも、働けばボケることも避けられます。 しかし管理会社に委託すれば、面倒事があった場合などもそちらに任せられるし、修繕などの面倒も片付けてくれます。 まあそのためにお金を払うのですから、当然といえば当然ですね。     しばらく悩んだのですが、何しろ建物を同じくして住むことになるので、出来る限りは自分で管理しようという結論を出しました。 後日、これはもう駄目となったら、委託をすればいいと考えたのです。     大家さんはとにかく大変!仕事は山積み!   とにかく当初は大変でした。 家賃の振込などの手続きを、借家人に伝えるためのちょっとした案内書作りとか、アパートの細則とかも考えて作ったものです。 パソコンがなかったらこれ、ちょっと難しいことになっていたかも知れません。 加えてネットのおかげで、こういった自己管理のための知識も得ることが出来ました。   宣伝もまた、自力でやりました。 付近の不動産会社に頼んで、広告を掲示してもらったのです。 幸い地元の人間のつながりの大きな地域だったので、さして苦労せずにできなのが幸いでした。   そして何よりも、女性専用という条件をつけました。 一人暮らしのオーナーなので、男性よりもトラブル少なく済むだろうと考えたのですね。 立地も良かったので、最初の借り手4人はすぐに決まり、部屋も埋まりました。 女性専用としたのが、どうやらニーズに合ったようです。   実際にスタートしてみると、大家さんの仕事は思ったよりも多く、日常清掃からゴミ出しの問題まで、仕事は山積みでした。 そういったルーティーンワークだけでなく、トラブルの解決とか家賃の遅れなどの督促、もう思った以上に大変ボケてる暇などありません。 加えてついおせっかいなので、借家人の元気がないとどうしたのか聞いたりしていたら、何気相談要員にもなってしまったのです。 これじゃあ何と言うか、本当に昔ながらの大家さんみたいだなあ、と考えたのも事実です。 でも若い女性とのおしゃべり、やはり楽しかったですね。     年を取ってくると大家業は重荷に!   それでも段々と年月が経つに連れ、建物も古くなり修繕が必要になり、こっちも年取ってきたので全部の管理は無理になってしまいました。 特に、ある時住人2人がぶつかりあって、いわゆる喧嘩が始まってしまった時に、これはもう自分だけの管理は無理と実感しました。 個人、しかも素人でできる管理というのは、スムーズに物事が進んでいる時ならともかく、そうでない場合やはり無理なんだなあと実感したわけです。 年齢の問題もあり、結局管理会社に管理を委託するようになりました。 面倒事は激減しましたが、何気人生つまらなくなったのもまた事実です。   無料で投資・金融情報を配信中! […]

不動産投資の極意! リフォーム工事が必要かどうかを利回り計算から判断する方法

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大阪府で不動産投資をされている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。 今回は、リフォームをするべきかどうかの判断をどのようにすれば良いのかについて、非常に興味深い内容を投稿頂けました。   リフォーム工事が必要かどうかを利回り計算から判断する方法 exceate・50代・大阪府   リフォーム前   マンション経営の判断の一つに、リフォームを行うタイミングがあります。 リフォームすれば、部屋は綺麗になり、入居者が入りやすくなる半面、工事費用を要します。 その二つを天秤にかけて、果たしてリフォームを行うべきか?そのままの状態で単なるクリーニングだけで維持していくのか迷うところです。 ここでは、過去に行ったリフォーム工事を行う判断基準として利回りを算出し、工事に踏み切り上手くいった事例を紹介します。   大阪市内にあるマンションですが、部屋は1Rタイプです。 家賃は40,000円、エレベーターがありますので共益費は8,000円でした。 入居者が退去し、購入したままの状態で募集を進めるか、リフォームをするか、迷いました。 周辺の家賃相場は下落傾向にあります。 競合するマンションも数多く、入居者を確保し、少しでも入居率を上げようと、家賃を下げてきています。 他の大家さんも必死な状態です。 そこで、客観的に数字で判断出来ないだろうかと考え、書籍などを調べてみることにしました。   判断基準:利回り リフォーム工事を行うことにより、家賃をどれだけ上げられるのか?上げられないのか?利回りで判断する方法を知りました。 リフォーム工事における利回りは、下記の算出式で計算出来ます。   リフォーム工事の利回り = 上げる家賃(年間) ÷ リフォーム工事費用 × 100   この算出式で計算された利回りと、この周辺地域のマンションの利回りとを比較して、良ければリフォーム工事を行って家賃を上げても十分に対抗できるという考え方です。実際に行った事例を説明します。     リフォーム工事の事例   簡単なリフォーム工事でシミュレーションを行いました。 当初、入居者のターゲットは20~30代のサラリーマン男性にしました。 壁2面のクロスを張替えましたが、色合いを少し落ち着いた紺色系にしました。 床のクロスも張替え、こちらも落ち着いた茶色系にしました。 クロス張替え費用が約14万円です。 エアコンも新規交換することにしました。こちらは家電量販店で工事費込みで6万円で購入出来ました。 リフォーム工事の合計は、   工事費 = 140,000円(壁・床クロス張替え) + 60,000円(エアコン取替)= 200,000円   となりました。 このリフォーム工事をすることにより、家賃を3000円上げれないかと考えました。 ですので、年間家賃の上昇金額は、   年間家賃上昇金額 = 3,000円 × 12か月 = 36,000円   となります。 よってリフォーム工事の利回りは、   リフォーム工事の利回り = 36,000円 ÷ 200,000円 × 100 = 18%   となりました。 案外高い数字が出たので、これならいけるかもしれないと思いました。 […]

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