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不動産投資の極意! リフォーム工事が必要かどうかを利回り計算から判断する方法

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大阪府で不動産投資をされている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。 今回は、リフォームをするべきかどうかの判断をどのようにすれば良いのかについて、非常に興味深い内容を投稿頂けました。   リフォーム工事が必要かどうかを利回り計算から判断する方法 exceate・50代・大阪府   リフォーム前   マンション経営の判断の一つに、リフォームを行うタイミングがあります。 リフォームすれば、部屋は綺麗になり、入居者が入りやすくなる半面、工事費用を要します。 その二つを天秤にかけて、果たしてリフォームを行うべきか?そのままの状態で単なるクリーニングだけで維持していくのか迷うところです。 ここでは、過去に行ったリフォーム工事を行う判断基準として利回りを算出し、工事に踏み切り上手くいった事例を紹介します。   大阪市内にあるマンションですが、部屋は1Rタイプです。 家賃は40,000円、エレベーターがありますので共益費は8,000円でした。 入居者が退去し、購入したままの状態で募集を進めるか、リフォームをするか、迷いました。 周辺の家賃相場は下落傾向にあります。 競合するマンションも数多く、入居者を確保し、少しでも入居率を上げようと、家賃を下げてきています。 他の大家さんも必死な状態です。 そこで、客観的に数字で判断出来ないだろうかと考え、書籍などを調べてみることにしました。   判断基準:利回り リフォーム工事を行うことにより、家賃をどれだけ上げられるのか?上げられないのか?利回りで判断する方法を知りました。 リフォーム工事における利回りは、下記の算出式で計算出来ます。   リフォーム工事の利回り = 上げる家賃(年間) ÷ リフォーム工事費用 × 100   この算出式で計算された利回りと、この周辺地域のマンションの利回りとを比較して、良ければリフォーム工事を行って家賃を上げても十分に対抗できるという考え方です。実際に行った事例を説明します。     リフォーム工事の事例   簡単なリフォーム工事でシミュレーションを行いました。 当初、入居者のターゲットは20~30代のサラリーマン男性にしました。 壁2面のクロスを張替えましたが、色合いを少し落ち着いた紺色系にしました。 床のクロスも張替え、こちらも落ち着いた茶色系にしました。 クロス張替え費用が約14万円です。 エアコンも新規交換することにしました。こちらは家電量販店で工事費込みで6万円で購入出来ました。 リフォーム工事の合計は、   工事費 = 140,000円(壁・床クロス張替え) + 60,000円(エアコン取替)= 200,000円   となりました。 このリフォーム工事をすることにより、家賃を3000円上げれないかと考えました。 ですので、年間家賃の上昇金額は、   年間家賃上昇金額 = 3,000円 × 12か月 = 36,000円   となります。 よってリフォーム工事の利回りは、   リフォーム工事の利回り = 36,000円 ÷ 200,000円 × 100 = 18%   となりました。 案外高い数字が出たので、これならいけるかもしれないと思いました。 […]

不動産投資と資金繰りについて2 宝くじのロト6で一等をあたったことがきっかけで不動産投資

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不動産投資に関わる、大家さん、不動産屋さん、営業マンなど、皆様から寄せられた、不動産投資と資金繰りについてご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になりますよ。   宝くじのロト6で一等をあたったことがきっかけで不動産投資 男性・30代・兵庫県神戸市にてアパート経営 宝くじのロト6で一等をあたったことがきっかけで、アパートを購入し借りてくれる方を見つけ、家賃収入を得るという不動産投資をやってみましたが、私は通常のやり方では失敗すると感じたので、ウィークリー単位で貸す事により、ある程度のお客様を見つける事ができました。 大変な事といえば、借主が出て行った後の清掃だけですが、最初に清掃料を貰っているので、金銭面は問題ありません。 ウィークリー単位だと、家賃のとりっぱぐれがない(前家賃制にしてる事もあり)のが良いと感じています。 前の借主が出て行ったら、次の借主が見つかるまで、無収入になると思われがちですが、主要駅から近い所や、観光名所に近い所で不動産投資をすると、意外と早く次の借主が見つかるため、さほど資金繰りに困った事はありません。 不動産投資で成功させるコツは、最初に住宅を購入する資金が用意できるかと、建てる場所、貸す期間の単位だと感じています。 一日単位だとやり取りが大変そうですし、月単位だと、家賃のとりっぱぐれなどが発生するリスクが出てきます。 ウィークリー単位にする事で、金銭面や手数のリスクが相当程度回避でき、成功しやすくなると感じました。 近々京都にも投資物件を建てる予定です。   50万円で購入したところが1億円で売却 女性・50代・東京都にてマンション経営 最寄りの駅から徒歩3分で、大きな通り沿いにある飲食店が売りにでたため、居抜き状態で購入しました。 購入したのがある年の3月で、その4ヵ月後の7月に、地域開発のためにマンションを建てたいという話しがきました。 「まだ購入して、4ヵ月です。」と言って断りました。 いずれにしても、開発区域にあるためまた買いたいという話がくると思い早急にビルを建てました。 新築ビルを建てて一時は阻止できると思ったら、その後開発の話はこないままです。 以前住んでいた自宅を売却した資金で、土地を買ってビルにしたため、借入金はない状態です。 賃貸用のビルにしたため、家賃収入がありましたが返済に充てる必要もなかったので、近くにマンションを購入して、ビルの家賃でマンションの返済をしました。 20年経ち、そこも売却して、マンション一室を購入して、一軒家も購入して、投資信託も購入しました。 ここもまた借入金がない状態で、マンションに住み、投資信託の配当が生活費になっています。 不動産の場合、通常借入金をするのが一般的ですが、最初から恵まれた状況にいます。 私が生まれた家は、親が50万円で土地を購入しました。 都心部だったため開発のために1億円で買収されました。 50万円で購入したところが1億円で売却したという話です。   余っている土地は親族い貸し出すのが安全 男性・30代・福岡県にて土地経営 不動産投資は相続した土地を利用して行っていました。 新たに土地や建物を購入する必要がなく、資金繰りに関しては基本的に是金を払う際に自身の貯金から賄うのみでした。 さらに不動産投資として利用した土地に関しては親族に貸し出しました。 ちょうど親族が東京から福岡に戻り、居住地を探しているということから土地だけを貸し出し、別途、親族が自身で住宅を建築するということで合意しました。 ただし、親族といっても口約束にすると後に土地の抵当権や相続問題に発展する可能性があるので、弁護士や行政書士に相談して書類を作成して契約を結びました。 その後、親族が住宅を建築し、月々の地代を払ってもらう契約を継続しています。 親族に貸し出しているのため、不動産事業者に委託していなくてもしっかりと地代を払ってもらえており、わざわざ事業者に委託した場合の手数料なども負担することがないので、多くの利益を得ることができました。 余っている土地を保有している場合には親族に貸し出したほうが安定した利益が得やすいので、おすすめです。 ただし、注意点もあります。あくまでも土地の所有はこちらにあるので、固定資産税などが発生し、敷地が広い場合には数百万程度も請求されるので、月々の収益からしっかりとその資金を準備する必要があります。   不動産投資はキャッシュフロー 男性・30代・大阪府にてアパート経営 不動産投資をしている仲間でも「利回りや毎月の収入に注目している」人が多くいます。 しかし、自分が思うには不動産投資を長く続けるために「資金繰りが大事」だと思います。 不動産投資はローンを組むことが多いため、毎月支出が発生します。 手持ちに現金がなければ返済できないため、不動産投資を続けることができません。 不動産投資は、長年に渡って黒字経営が続いていたとしても、キャッシュフローがいつの間にか減少し続けており、結果的にローンの返済に充てる資金がなくなってしまい、不動産を手放すという不動産仲間を結構見てきました。 そのため、不動産投資するために大事なことは「資金繰り」なのです。キャッシュフローを理解しておけば、不動産投資を長く続けることができます。 自分も経験したのですが、赤字経営になってしまった時にキャッシュフローを理解して、きちんと管理しておけば、黒字化に向けて様々な対策をするこたができます。 キャッシュフローとは、一般的にお金の流れのことを意味し、収支を計算した後で、手元に残るお金のことをキャッシュフローと言います。 不動産投資を続けていくにあたって「キャッシュフローに余裕を持たせる」ことで長く続けることができますし、もし赤字経営になっても対策をうつことができます。     借金を増やして不動産投資を増やしていく […]

不動産投資を成功させる秘訣10 賃貸から売却に切り替え予想以上に早い段階で大きな利益を

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現役大家さんから、不動産さん、投資用マンションの販売経験者までと、不動産投資に関わる人は様々です。 そんな皆様から寄せられた、不動産投資を成功させる秘訣をご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になります。   販売価格の約3割が新築ブランド 女性・20代・大阪府にてマンション経営 不動産投資の中でも収益マンションを成功させるには、まず新築で購入しないことです。 新築マンションは「新築」というブランドがついていますが、その販売価格も新築ブランド付き。 業界の中では、販売価格の約3割が新築ブランドと言われています。 収益マンションを新築で購入した翌日には、3割の価値がなくなるのです。 逆を言えば、中古で収益マンションを購入すれば、その分割安で購入できるのです。 そして、新築につきものなのが賃貸保証がついているので、空室も安心という謳い文句。 新築のマンションは「新築」というブランドがあるので、空室率は築が古いマンションよりも低いです。 そのブランドは新築の時だけなのに、最初から賃貸保証をつけるということは、そもそもの収益マンションの収益性を落とします。 新築という一番家賃を高く、安定的にとれるはずなのに、高い賃貸保証料を払うなんてとても疑問に思うところ。 中古マンションでは、現在の賃貸契約書を確認し、入居者の質やレントロールを確認することができます。 さらに、新築時の管理費や修繕積立金もよく見落としがちです。 毎月固定でかかる管理費・修繕積立金は、最初は新築のピカピカのマンションですから安いのが当たり前です。 築が古くなってくると、最初に設定された管理費・修繕積立金では賄うことができなくなります。 家賃は下がっていくのに、管理費・修繕積立金は値上がりしていきます。 5年もたてば値上がりしましたのでお支払いくださいという通知書が届きます。 私が知っている中では、3年で来たというオーナーさんも少なくありません。 中古マンションであれば、そのマンションそのものの構造や耐久性、入居者の質や、地域の特徴などが見えてきます。 そのなかで修繕計画があるのか、管理状態は適正なものか、修繕積立金はいくら貯まっているのかを確認することができます。 収益マンションでの投資を成功させるためには、 この中で上げたことを踏まえ、自分の納得できるマンションを見極めることが重要になってくるでしょう。   自分の不動産投資法にあったマンションをしっかりと見極めるというのは重要です。 新築物件であろうが、築浅物件であろうが、物件の特徴を見極め投資を行うことを心がけましょう。     ひとりの人物に長期間住んでもらう 男性・40代・埼玉県にてマンション経営 私は2軒目の投資用不動産として、区分所有マンションを購入しました。単身者向けの1Kタイプのマンションです。 この物件を購入するにあたって重視した要素としては、入居者を確保しやすい立地という点が挙げられます。 そして、いったん入居者に居住してもらったあとは、最大4年間は居住してもらえることを重視しました。 そこで、大学のキャンパスの近くに立地する区分所有マンションを購入すれば、単身者である学生に入居してもらえると考えたのです。 分譲マンションですから、エントランスにオートロックが設置されているためセキュリティ面で安心できますし、エントランスに宅配ボックスが設置されているため留守中に宅急便がきても荷物を受け取ることができます。 このため女子大生が、積極的に入居申し込みをしてくれるのではないかと考えたのです。 私は、埼玉県さいたま市内にある大学を調べました。すると、さいたま市内に国立大学があることを知りました。 私は躊躇なく、この大学から徒歩10分圏内に1Kタイプの分譲マンションを購入しました。 そして、私の思惑通り、学生が入居してくれており、空室が発生したことがありません。同じ人がずっと住んでくれています。 おかげで、このマンションについては、リフォームや室内設備交換などの臨時支出が発生しないため、投下資本に対する利益率が高いです。 空室を発生させないだけでなく、ひとりの人物に長期間住んでもらうことが、不動産投資を成功させるための条件だと実感しています。   ターゲットをしっかりと絞り込んで物件を購入されたところ、思惑どおり入居人が長く入ってくれているようです。「投下資本に対する利益率が高い」というのは羨ましいですね。 しかも、こちらの大家さんは2軒目の投資用不動産として購入されたようですから、3軒目、4軒目も堅実な不動産投資を継続されそうですね。     物件への徹底的な調査 男性・20代・福岡県にてマンション経営 現在、私はワンルームマンションへの投資を行っています。 私が投資をしているマンションは大学の付近にあり、現在は学生の方が入居しています。 安定した賃料収入を得られて入りますので、満足しています。 私が不動産投資を成功させるために意識したことは、物件への徹底的な調査でした。 まず、その物件には、どのような人から魅力を感じてもらえるかということを意識していました。 […]

不動産投資を成功させる秘訣9 周辺の家賃相場よりも高くして防犯対策を

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現役大家さんから、不動産さん、投資用マンションの販売経験者までと、不動産投資に関わる人は様々です。 そんな皆様から寄せられた、不動産投資を成功させる秘訣をご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になります。   不動産業界人との情報交換が役に立つ 女性・50代・神奈川県にてマンション経営 不動産投資の対象は横浜のワンルームマンションですが、二俣川駅から5分ほどの場所にあるので古いマンションでも常に入居者がいる状態です。 家賃が老後の資金になるので、毎月確実に収入があるとホッとします。 二俣川駅は特急や急行の停車駅なので通学にも通勤にも便利です。 マンションのそばにはコンビニや大型のショッピングセンターがあるので、すごく便利だと入居者は喜んでくれています。 大手銀行も複数あり病院も近く、治安も良いので将来の空き室リスクについてはあまり心配していません。 マンションの入居者の話を聞いていると、機能性よりも利便性で選んだ人が多いです。 マンション投資といっても投資のスタイルは人によって違います。 私の場合は会社員として働いていたときに様々なワンルームマンションに住み、不動産会社の人と仲が良かったので業界の情報に詳しくなりました。 若い頃からマンション経営に興味を持っていたので、休みの日はよくマンション巡りをしていました。 これまでの経験から言うと、不動産投資を成功させる秘訣は入居者のニーズに合う物件を所有することに尽きます。 中古マンションでもリフォーム済みで駅から近ければ、次々と入居者が入ってくれます。 長年不動産に興味を持ち、業界の人とも情報交換をしてきたことが役に立っています。   もともとマンション経営に興味を持ち、休みの日にはマンション巡りをするなどされており、不動産会社の人とも中が良かったようです。 もうこれは、生粋の大家さんですね笑。 好きな事には情熱を傾けられますし、不動産投資に関わるちょっとした事に対して面倒くさいと感じる人よりは優位な立場とも言えます。 機能性より利便性を重視するターゲットをしっかりと捕まえた経営をされているところも素晴らしいですね。   不動産投資は一寸先が闇と心得る 女性・40代・神奈川県横浜市にてアパート経営 不動産投資はよく老後の資産運用や会社員の副業で進められますが、一番儲かるものでもあり、一番儲からないものでもあると思います。 というのも、とても安い土地でアパートを建てて、人気エリアになれば継続的に家賃収入を得ることもでき、たとえ数10年後にリフォーム費用がかかるようになっても元が取れるようなことが多いからです。 ですがこの先人気エリアになるのか、また今人気であってもずっと人気のままでいられるかどうかは難しいものです。 地震や何かの事件をきっかけに人気エリアがそうでなくなることも多いですし、また商業施設一つでも集まってくる年齢層は異なってきます。 学校が多く学生の多い街だからと言って単身者用のアパートにしても、その学校の経営体制が変わったり移転ということになればアパート収益にも影響します。 不動産の専門であっても何年か先を見通すのは難しいのに、素人が利益をずっと出し続けるのはギャンブルに挑戦するのと同じだともいえます。 特に建物は税金もかかりローンを組んで何年もかけて返済することがほとんどですから、不動産投資を成功させるなら最初から大儲けを考えるのではなく、損が出ないように運営できるかを考えてローンを組むことがポイントです。   先々の事がどうなるのかは誰にも分かりません。 消費者の変化や社会の変化を気にすればキリがありませんが、それをリスクととらえ、損が出ない事を念頭に不動産投資を行うことを推奨されています。 人の投資スタイルは様々ですが手堅く運用することは素晴らしいですね。大儲けを念頭に置かれている投資家の方も、ご自身とは正反対の指向の投資スタイルにも興味を持ってみてください。     入居者は良い物件に入居したい! 男性・40代・東京都にて、マンション経営 不動産投資を成功させるためには、良い物件をできるだけ安く買う必要があります。 また一棟売りマンションのような居住用の物件を買うときには、実際に入居した人が快適に暮らせる点にもこだわるべきです。 そのためには購入予定のマンションの建物の状態や管理状況を丁寧に調べ、優良物件を選ぶことも重要です。 しかし建物本体に加えて、周辺環境にもこだわることが、不動産投資を成功に導くための基本です。 そこで投資用の物件を探すプロセスでは、興味のあるエリアを歩いて丁寧に街の雰囲気をチェックしました。 特に最寄り駅から購入予定のマンションまでの道のりを、何度も往復して公園やスーパーなどの様子も確認しました。 そうすることで、安心して子育てができる地域や物価が安くて暮らしやすいエリアも見つけられるからです。 そして実際に物件を買うときには、建物への投資も積極的に行うことが大切です。 購入したマンションを引き渡されてから、まず最初に建物の大規模なリニューアル工事を行いました。 断熱性に優れた複層ガラスのサッシに取り換えたことで、室内の快適性が季節を問わずに大幅に向上しました。 そのことが地元の不動産業者にも伝わり、良い条件で入居者を紹介してもらえるようになりました。   入居者は良い物件に入居したい。あなたも入居者なら同意できるでしょう。 建物は良い物件か?室内の設備や快適姓は?隣人は? 周辺環境は?スーパーやコンビニは近い?病院は近い?学校は近い? […]

不動産投資を成功させる秘訣8 ファミリー向け戸建てを経営してみて

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現役大家さんから、不動産さん、投資用マンションの販売経験者までと、不動産投資に関わる人は様々です。 そんな皆様から寄せられた、不動産投資を成功させる秘訣をご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になります。   不動産投資を成功させる為には強固な地盤に建つ物件を選ぶ 男性・40代・埼玉県にてアパート経営 不動産投資を成功させるためには、立地の選択が重要です。 具体的には、地盤の強固さです。地盤が強固であれば、大地震が発生しても建物が倒壊する心配はありません。 実際、2011年に東日本大震災が発生しましたが、私が保有するアパートが被った被害は、壁の一部に亀裂が入っただけで済みました。 地盤が強固な土地というのは、地形的には、台地の高台に位置しています。 私が埼玉県南部の都市部を中心に、アパート物件を探すときに重視したのは、この点です。 このため物件探しを開始したときに、私は地形図を書店で購入し、一般的な地図と重ね合わせて検討しました。 その結果、大宮台地の上に建つアパートに絞って、物件を探すことにしました。 私は、旧浦和市(現在の浦和区)エリアを中心に物件を探しました。 地形図を詳細に検討すると、京浜東北線と埼京線の中間地点エリアはほとんどが大宮台地となっています。 しかし、霧敷川エリアは低地となっているため、このエリアは避けることにしました。 また、大宮台地のなかに、ときおり窪地があるため、そこも避けました。 また、明治時代や江戸時代の地図も探し出して、検証してみました。 この時代に沼地となっていた場所は、地盤が軟弱だと考えたためです。 以上の要素を総合的に検証した結果、大宮台地に立地し、江戸時代や明治時代から人が住んでいたエリアに建つアパートを購入したのでした。   南海トラフ地震や関東大震災など、大きな地震がやって来る可能性が指摘されていますので、震災に強い建物というのは需要ですね。 自身の資産保全という意味合いだけでなく、入居者の命を守るという観点からも、物件の地盤が強固であるということは非常に重要です。 もし、この文章を読んでおられる大家さんで、物件の耐震性に疑問がある場合は、自治体の耐震工事補助などを活用してしっかりと災害に備えましょう。 また、関連記事では火災保険・地震保険を活用してお金を工面する方法も掲載していますのでご参考にどうぞ。 関連記事 ┣お金が戻ってくる! 地震保険・火災保険の活用法をとにかくザックリと説明すると     時間帯などを変えて何度も物件に訪れてみよう 男性・30代・埼玉県さいたま市にて一戸建て経営 埼玉県は今、映画「跳んで埼玉」のヒットにより、各メディアに注目を注がれています。 そして、さいたま市は東京へ勤める人のベットタウンとして人気です。 私もさいたま市に住んでいるのですが、最近、ショッピング施設、一戸建て、アパート、大型マンションが多く建てられています。 人の数もとても多くなっています。 ですが、同じさいたま市でも中心地からちょっと離れると田舎同然のような地帯になってしまいます。 なので、中心地に出来るだけ近い物件をまず見つけることです。 そして、勿論のこと、交通手段の良い場所を選ぶことです。 しかし、交通手段が近くても、少し道路に離れてしまうと不動産価値が減ることが見られました。 なので、出来るだけ道路に近いものを選ぶ必要があります。 また、物件を見つけても、注意が必要です。 近くの大地主などが、広い土地を砂利だらけや草木がはえたままにしているなどちゃんと管理していない土地が近くにあると不動産価値はとても低くなります。 そして、近所にトラブルを抱えているようなものにも注意が必要です。 まず、物件を近くの物件と比べ、地価の高いところを選びます。 そして、重要ですが、とても面倒なことでもありますが、その物件の場所を違う時間帯など何度も訪れて、その物件が安全かを確認することです。これは本当に大事です。   物件を見極める為には、時間帯を変えるなどして何度でも訪れてみる、というのは、これは本当に重要な事です。 なかなかできることではありませんが、大切な自分の資産となるわけですから、実践することをオススメします。     不動産投資は生もの! 男性・30代・佐賀県唐津市にてアパート経営 不動産投資に必要なことはやはりニーズに沿った場所、価格、利便性をうまく判断することだと思います。 初めはすぐ隣の市(福岡)で探していたのですが、ここ数年で物価が急上昇し、到底投資できる額では無くなっておりました。 物価が上昇した理由の1つが「都会までの利便性の良さ」+「田舎で静かな土地柄である」という点でメディアも一斉に取り上げ、ここ数年で「糸島市ブーム」が到来し、大手不動産でない限り宅地は手に入らず、余っている土地が市街化調整区域のみ。という状態になっており。糸島での購入を断念致しました。 しかし、すぐ隣の唐津市であれば比較的安価で利便性も良く、条件のそろった土地を購入することが出来ました。 […]

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