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不動産投資とリスクを体験談から学ぶ その2

不動産投資とリスクについて、実際に大家さんをされている方からの体験談を紹介して考えてみましょう。

それぞれのお悩みと、そのお悩みに対してどのような対策を取られたのかに関して、貴重なお話が沢山詰まっているので参考にされて下さい。

 

体験談6 駅伝の成績で入居者が・・

悩み

お正月に行われる某大学駅伝で有名な大学のキャンパスそばにアパートを持っているのですが、その年の駅伝の成績によって顕著に新入生の数が代わり空き部屋が増えることがあるのでそれが悩みです。

方策と成果

数年前空き部屋が多くなる見込みがあったのでインターネット環境を整え、家賃なども少し下げ不動産屋さんとも密に連絡、訪問をしまめに状況を確認したことによって12室あるうちほとんどの部屋に学生さんが入る形となりました。

 

駅伝の成績によって顕著に新入生の数が代わるなんて、学生さん相手の物件ならではの悩みですね。新入生が減れば空室リスクが高まり、逆に、新入生が増えれば部屋が埋まりやすくなる。

駅伝の成績なんて水ものですから、収支の計画がたてずらそうではありますね。それを補う手段として、WIFI環境の構築や、不動産屋さんとの密な連絡を心がけておられ、その結果としてほとんどの部屋に学生さんが入居されるかたちとなったようです。

学生や若い世代からしたら、インターネット環境なんて絶対にはずせない設備なんですが、それでも残念なことに「WIFI(ワイファイ)って何ですか?」という大家さんもまだまだ沢山いらっしゃいますので、ここを差別化に繋げていくことは重要ですね。

 

体験談7 ローン返済の悩み・・

悩み

不労所得を得るために、借金をしてまでアパートを購入しました。ですが、経営があまりうまくいかず、それでローン返済に悩んでおります。

方策と成果

結局でありますが、兄家族に相談をさせていただき、借金の立替をおこなっていただきました。それで現在でありますが、無利子の状態で借金を返済しております。現在では経営のほうも少しでありますが、上向きにきているのでよかったです。

 

資金繰りの順序ででも書きましたが、投資の最初の段階で家族の資金を当てにするのはNG!

が、自分が本当に困ったときに頼らざる得ないのが家族でもあります。

経営が上向いてきたのはなによりですね。

 

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体験談8 退居率を減少させるためには・・

悩み

築20年のアパートを経営しています。入居者が退居するたびに、入居者を募集する前に室内をリフォームしたり、浴室には追い炊き機能をつけたり、トイレにウォシュレットを装備するなどの工事をしています。
ライバルである近所の新築アパートに入居者を奪われないための対抗措置ですが、支出額が大きいため負担感が大きいです。

方策と成果

入居者にできるだけ長期間入居してもらえれば、リフォームなどの支出をする必要がなくなります。このため、賃貸借契約を更新するときに、1ヶ月分の更新料を支払ってもらうことを止めました。
また、入居者に快適に生活してもらえれば、長い期間住んでもらえると考え、毎日アパートの敷地内や建物の共用部分の清掃をすることにしました。この取り組みをするようになって3年経過しますが、退居率は減少しています。

 

快適なアパートには長く暮らしたいもの。毎日の清掃はなかなかできることではありません。日々の小さな積み重ねが、退去率の減少に繋がるという好例ですね。

 

体験談9 経年劣化と修繕費用・・

悩み

とにかく不意の出費が多い事です。私が所有している賃貸アパードはそれなりに建築年が経っており、経験劣化が目立つようになってきました。台風などの天災による建物の破損であれば火災保険でその修理費用は賄う事が出来ますが、経年劣化による建物の修繕は自費でなんとかするしかありません。しかもアパートの経年劣化による修繕費用というものは一回ごと、それなりの費用がかかります。場合によっては入居している人に一時退去してもらう場合、仮住居の費用などの出費もかかり、かなり大変な金額になります。正直、アパート経営とは安定した収入が未来永劫続くものと思っていましたが、建物が古くなってくるとランニングコストがここまでかかるものとは思ってもいませんでした。

方策と成果

それまで、毎月入ってくる家賃収入は純粋に収益として認識をしておりましたが、家賃収入のうち、一定金額を修繕のためにかかるお金に引当金相当分として計上する事としました。修繕にかかるお金は建物の経年劣化と比例して年々上昇していきますが、その分を家賃に上乗せする事は到底出来ません。やはりここは自分でなんとかするしかないと思ったのです。ある程度、修繕にかかる費用を予算化しておけば、建物に損傷が発生する前に事前に修理をしておく事も可能になり、不意の出費を最小限に抑える事が出来るようになりました。
一方で、こういったコンスタントにかかる費用を保険として払ってくれる損害保険会社があると聞いた事があります。現在、建物の管理をお願いしている不動産管理会社を通してこの保険の詳細を確認していますが、まだ、その導入の可否については結論が出ていません。引き続き確認をして行きたいと考えています。

 

不動産投資とは、経年劣化との戦いであるという方もいます。

モノをあつかう投資である以上致し方ない部分ではあるのですが、ここを制することができると、不動産投資が楽しくなりますね。

火災保険等の活用も素晴らしい方策ですね。

火災保険や地震保険の活用の仕方は様々なので、色々と情報収集されることをオススメします。

 

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体験談10 家賃が入ってこないと・・

悩み

毎月の家賃が丸々入ってこないので修繕などで出費があるとその月はお金も入ってこないので建て替え無ければいけません。

方策と成果

とりあえず毎月の家賃をプールして自分で修繕積立を行いそこから費用を出します。貯蓄用の通帳を作りそこで修繕や突発で出た費用の分を把握していけば青色申告の時もわかりやすいと思い結構メリットも沢山あります。

 

入居者がいないと家賃が入ってこないにも関わらず、建物の維持費用や修繕費用は容赦なく出ていきます。

ひとつ上の大家さんの体験談と重複しますが、火災保険や地震保険の活用を考え、建物の維持・修繕費用の捻出を検討するのもひとつの手段かなとは思いますね。

》》》地震保険・火災保険を活用して、大家さんのお金の悩みを解決する《《《

 

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