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不動産投資とリスクを体験談から学ぶ その6

不動産投資とリスクについて、実際に大家さんをされている方からの体験談を紹介して考えてみましょう。

それぞれのお悩みと、そのお悩みに対してどのような対策を取られたのかに関して、貴重なお話が沢山詰まっているので参考にされて下さい。

 

体験談26 最寄り駅から徒歩20分以上・・

悩み

最寄り駅から徒歩で20分以上かかる物件なので、なかなか入居者が集まりません。

方策と成果

駅から近い競合物件の家賃相場を調査して、それに対して、8割ぐらいの家賃に設定をしました。また、無料でインターネットを利用出来る等、物件の付加価値を高めるようにしました。結果として、以前と比較して、空室率は改善しました。

 

家賃の値下げ、インターネット環境の改善。

特別なことをしている訳ではありませんが、空室率は改善します。

つまり、それだけ、周りの大家さんは行動しない方が多いのです。(頭では分かっていても行動できない人も多いです)

 

物件の付加価値を高めるためには費用がかかってしまいますが、その費用は上手く捻出しましょう!

 

体験談27 アパートの入居率はほぼ100%を・・

悩み

アパートの入居率が下がると、ローンの支払いの際に、お金を手出しする必要がある。

方策と成果

アパートの入居率を下げないために、家賃を低く設定して、入居率を下げないようにしている。そのおかげもあって、アパートの入居率はほぼ100%を保っています。退去してもすぐに入居者が見つかるので、ローンの支払いは、家賃収入で賄うことができています。

 

入居率が下がるくらいなら家賃を下げて、お金を循環させる。

しっかりと資金管理をされている点が素晴らしいですね。

あとは、ゆくゆくに渡ってジリジリと家賃を下げざるを得ない部分の手当でしょうか。

入居率は高いので、室内リフォームは無理ですが、外観に関してリフォームなどの対応を取ることで、物件の付加価値を高める努力をされれば、数年スパンでは家賃水準を据え置きにはできそうですね。

 

 

体験談28

悩み

戸建て賃貸住宅を6棟所有しているが、築年数が30年近くになり物件のメンテナンス費用もかかってきていること。

方策と成果

物件のメンテナンスを自分の身内である弟にさせることで修繕費用をだいぶ浮かすことに成功している。弟が建築会社勤務なので大抵のことであれば自分で修繕出来るからこそ、可能なことだが他の業者に頼むよりは管理している弟に任せる方が安くできています。

建物管理を自分でやる、又は、家族でやる。

不動産投資の利回りをグンと上げる秘訣です。

兼業大家さんにはなかなか難しいですが、身近に修繕などできる方がいればその方にお願いすることで、業者に支払うよりは費用を抑える事ができるという好例です。

 

体験談29

悩み

築25年になるのですが外観も古くなってきているし、昔のアパート造り(大〇建託)なので若い人にうけないのか入居率が悪くなってきていることです。

方策と成果

外観塗装工事をして明るい色にして見学にきてもらった方に良い印象を与えるようにしました。また、駐車場の白線も新たに引き直し、駐車場の外灯も新しいお洒落な物に変えるなどして建物外観・周辺環境を整えここに住みたいなと思ってもらえるようにしました。

建物の造り自体は大規模なリフォームを施さないことにはどうにもできないので、外観に絞って手を入れるのは賢いやり方です。

入居者のターゲットも絞り込むことで、ピンポイントで入居率の改善をはかるのは良いですね。

 

体験談30 リフォームに特徴を持たせてターゲットを絞り込むと・・

悩み

入居者のニーズを考えると常に変化をつけておかなければならないので出費が嵩んで仕方がありません。

方策と成果

中途半端なリフォームを繰り返しても出費が多くなるのでなるべく1回で高くても最新の流行に合わせた内容にするようにしています。
そうしておけば数年はもつので抑えることができます。
現在2つの部屋で試しているのが少し特徴を持たせて気に入る人を募集する方法です。
まだ1人目の入居者ですので退去後がどうなるかわかりませんが、大変気に入っていただけています。

こちらの大家さんも、部屋に特徴を持たせるなど、ターゲットの絞り込みをされています。

あとは入居者が長く住んで貰えれば、費用対効果は高くなりますね。

掃除やゴミ出しなどの日々の建物管理を怠らなければ、長く住んで貰えるかと思います。

 

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