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不動産投資とリスクを体験談から学ぶ その7

不動産投資とリスクについて、実際に大家さんをされている方からの体験談を紹介して考えてみましょう。

それぞれのお悩みと、そのお悩みに対してどのような対策を取られたのかに関して、貴重なお話が沢山詰まっているので参考にされて下さい。

 

体験談31 家賃保証の期間が切れたときから・・

悩み

契約の関係で家賃保証の期間が切れたときから家賃収入が減益したことでのローンの支払いが厳しくなった。

方策と成果

定期的な改修作業などを行うときに、当初は建物管理会社の指定された業者で行なっていたものを管理会社と相談をしながら数社から見積もりを取って安い業者に依頼することにしたことで改修作業やクリーニング料金を多少軽減できるようになりました。

家賃保証は業者側に有利な契約が多いです。自分でやらず、人に全てを任せるのだから高くて当然といえば当然です。

結局、できることは自分でやる。ただ、これだけで、不動産投資の利回りは改善します。

 

体験談32

悩み

木造アパートを30年前に建てましたが、賃借人の設備の使い方が悪く、トイレもバスも、台所設備の故障が多く、補修費が予想外に多く、賃貸料からの持ち出しになります。消費税値上げを前に、建て替えを決めましたが、高齢で持病持ちなので、団体生命保険に入れず、金利も最高8%と高い民間金融機関のローンしか組めないので、地震などの災害や相続人への借金を残すことを憂慮して借入れを諦めました。結局、親からの出資と、自分の、貯金を使って建て替えを決めました。

方策と成果

賃貸併用住宅にして、住宅部分は2世帯住居にし、親からの出資を依頼し、共有持ち分を登記し、資金不足を解消し親と同居して、アパート部分で賃貸収入を受けられように設計しました。親の亡き後は、子供と同居して、自分が死亡時には、相続税上の小規模宅地等の特例と貸家建て付け地の特例を受ける計画です。

賃借人の設備の使い方が悪いというのは、なかなか難しい問題です。入居審査で予想するのも難しいですから。

この大家さんの場合、色々な手立てを候補として考える中で、ご自身の立場も加味されて、できる手立てを遂行されたようです。

自分自身でできることをしっかりとやれば、活路は開けるという例ですね。

 

体験談33

悩み

毎月々手出しすることなく家賃とローンを相殺できると聞いていたが、相殺できないこと。

方策と成果

現状サブリースの契約を不動産会社と締結しているので、実際に入居している方の家賃金額を開示してもらい、金額次第ではサブリース契約の解約を不動産会社に相談中、同時進行で、ローン相殺で売却できるのであれば売却も検討中です。

業者の話を鵜呑みにされてしまい、思い描いていた不動産運営ができなかった例ですね。

こういう大家さんは全国に沢山いらっしゃいます。

売却も検討されるなど、傷口が広がる前に手立てを模索されるのは素晴らしいですね。

 

体験談34

悩み

9部屋のマンションを 持っているが3部屋空きが出ると非常に意識的に苦しくなる。

方策と成果

同じ規模の近隣マンションの設備や価格相場を常にチェックしており、それに見合うように 絶えず 設備を変更したり価格設定を 見直したりしている。 また 不動産屋さんに出向き どのような条件だと入居者が 入りやすいか 絶えずアンテナを張っている。

 

3分の1が空室になるというのは確かにストレスですね。

近隣のマンション相場などを常に意識されたり、不動産屋さんに出向くなど、ご自身でできることをしっかりとされているので、いずれ経営は上向きそうですね。

行動できる大家さんは常に少数なので、行動しているだけで活路は必ず見つかります。

 

体験談35 リフォームも数が多いと・・

悩み

4月や10月の出入りの多いとき、新規入居者さんを募集するため、リフォームを行うが、数が多いと出費がかさんでしまう。

方策と成果

場所が良い優良物件を中心にリフォームを早急に行い、新規募集をかける。リフォームをする際、今流行のデザインにしたり、男女どちらでも入ってくれそうなデザインにする。また、直径系列の不動産屋さんに行って、営業をする。

 

リフォームは件数が多いと出費がかさむのは仕方ない面もあります。

思い切って女性に絞ったデザインを選択するなど、ターゲットをもっと絞り込むリフォームで費用対効果を高めるなどの工夫が必要かもしれませんね。

行動されている大家さんなので、問題はいずれ解決に向かうことは間違いなさそうですね。

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