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リスクなく不動産の投資原資を稼ぐ方法とは?!

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現役大家さんから、不動産さん、投資用マンションの販売経験者までと、不動産投資に関わる人は様々です。
そんな皆様から寄せられた、不動産投資を成功させる秘訣をご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になります。

 

これからの不動産投資を成功させる秘訣は移民需要!!

女性・40代・東京都にてマンション経営

不動産投資を成功させるには当然その建物の借りたい人の需要が高まるということが大前提です

当然利便性も考慮されますが不動産投資の最大の敵はなにかいわれたらそれは少子化です少子化により日本人の人口はへるいっぽうにあります当然、人口減が多い県の不動産は値下がりの一途をたどる未来になるでしょう人口とは全県まんべんなく減るわけではないです地方の県ほど減っていきます理由は若者が仕事がないので都会に出てくるからです

ですから地方の人口は減り続けますそして若者がはいってきて都市一極化になる未来になると思われます都市一極化であげられる都市は東京大阪が当然はいってきますが私は東京のほうの不動産をオススメします

なぜかというと日本人の若者が出稼ぎにでるのは東京と大阪では大差ないとおもいますがここで人口に大きな影響をおよぼしてくるのが移民です

現在日本は規制が緩みまして移民がすごいです東京のコンビニとか中国人が半分ぐらいます今後移民は増え続けると思いますでは私の投資した蒲田はどのくらい外人がいるかというと2人に1人が外人です今後も増え続けると思います。羽田空港も近いですし外人に人気の地域になりますこの移民の方がどこに住むかを予想して投資するのがいいと思います

 

移民需要を取り込むという視点は素晴らしいですね!

鎌田に不動産物件を所有されている方ならではの視点かと思います。

外国の方を苦手とする大家さんはまだまだ多数ですから、今のうちに移民需要に関する知識を身につけておくことは、不動産投資戦略のひとつとしてとても有用でしょう。

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入居者とのトラブルを未然に防ぐことで長く住んで貰う!

女性・40代・北海道にてアパート経営

入居者に長く住んで頂くには駐車場の完備が大切です
特に雪国は積雪の管理が入居者のストレスに大きく影響します駐車場料金として積雪がなければ5000円で良いですが冬期間の除雪代として最初から年間通して500円上乗せして除雪業者と提携した方がトラブリません

以前は駐車場代を安くして必要な時だけ重機で除排雪していましたが業者には単発で頼むより降雪前にパック料金で契約する方が割安になりますそれに冬期だけ除雪費を入居者から貰うとなると結構な金額になります新居者にとってはいきなり感があって嫌な顔をされました
だから冬期の除雪費用を12ヶ月で割って駐車場管理費として組み込んだ方が積雪が多くても入居者とモメません

もう一つ大切なのが水道管の管理です
自分のアパートは古い物件なので家賃は安くしていますが冬期間は入居者の管理次第で水道管が凍ることがあります
水道管凍結は入居者の責任とする考え方もありますがウチは長期間の入居者や高齢者が多いので凍結でモメたくありませんですからまず凍らない工夫が必要です
なので水道屋さんに頼んで水道管の凍りやすい箇所に凍結防止の電熱線を巻いて貰いましたそれはサーモ機能がついているので0℃以下になると作動します作動期間は主に12月末から2月末までで殆ど電気代の負担にはなりませんそれだけで水道管凍結は起きていないので水道管凍結で困りの方には勧めです

 

雪国ならではの不動産管理のノウハウが聞けてありがたいです。

冬期間の除雪代として最初から年間通して500円上乗せ」することは、示唆に富んでいます。入居者からすれば、通年で支出が固定されていた方が抵抗がないということ。

大家さんの中には、「支出が出たときだけ負担をお願いした方が、結果として入居者の利益になるのでいいのではないか」と考える方が多いのですが(特に男性大家さん)、入居者はそうは考えない方が多かったりする訳です。

急な支出、あなたは嬉しいですか?

 

 

駅近物件は集客に強い!

男性・20代・大阪府にてアパート経営

不動産投資をする物件を選ぶ際に私の場合最終的に二つの物件が候補として残りました
予算があまり多くなかったために二件同時に投資を行うのは無理で駅に近いけれど40年を過ぎている古く小さいアパートと、駅からは遠いかわりに9年で新しくサイズも大きめのアパート、のどちらかを選ぶ必要がありました

最終的に私が選んだのは駅に近いアパートの方です
最後まで古さに不安を感じていましたがすぐに入居者が集まり順調に利益を上げることができています

1ヶ月目で部屋の6割2ヶ月目で9割が埋まったのは大きな驚きでした一方駅から遠いアパートの方も他の投資家の方が購入したようなのですが4ヶ月を過ぎても3割から5割程度しか人が入っておらずその新しさや部屋の広さを考えるとどうしてと思うほど低い人気になっています駐車場もあるのですがやはり駅から離れていること周囲に商業施設が少ないことなどがネックになったようです

特に駅のような無くなってしまう心配がほとんどない施設が近くにあることは投資する物件選びに当たって非常に大きな影響を持っているようです多少古かろうと部屋が小さかろうとそういったデメリットをすべてくつがえすだけの力を持っている可能性があるため物件選びの際には頭の隅にでも入れておいていただければと思います

 

入居する側も、住み心地が良い物件がいいのか、駅から近い物件がいいのか、人によって優先順位は様々です。

今回の大家はさんは、立地を重要視する方々のニーズをしっかり取り込み、2ヶ月目で9割の部屋を埋めることに成功したようで、素晴らしいです。

立地がいかに重要かを痛感させるエピソードですね。

 

 

綿密なリサーチで周辺相場を、人口推移から入居推移を把握する!

男性・30代・千葉県にてマンション経営

不動産投資を成功させるために必要なことは投資対象となる不動産の利回りが他の不動産物件よりも良いことが大切です

不動産会社が持ち込んできた不動産は案外利回りが高くなくどちらかと言うと売れ残りの物件を紹介されることが多々あります
なので1番初めに不動産投資を始める際は対象となる物件の周辺状況をよく確認した上で購入することが大切です

具体的には最寄りの2駅までの範囲で絞って既存で不動産投資を行っているアパートやマンションを中心に利回りを計算します難しい場合は不動産仲介会社や不動産売買業を営んでいる会社に利回り等を調査依頼すると調べることができます

利回りが良いと投資を行った後のリターンも多いため1番初めの下調べは重要となります

そして投資を行った後に必要なのは対象物件の家賃が周辺の家賃相場と比べて高いか低いか等の研究が必要となります
周辺の同条件の物件よりも賃料が高ければ今後賃料下げの可能性もあり利回りも減少してきますなので周辺物件の家賃相場の推移はしっかりデータとして入れておくのが大切です

最後に不動産投資で大事なのは物件の入居率です対象物件のある地域の人口の推移を把握しておくと今後の入居の推移も容易に想定できるのでしっかり調べておくことが大切です

 

こちらの大家さんは、

 

目的を明確に定めてから物件を購入しよう!

男性・50代・大分件にてマンション経営

まずどういう用途の物件にするかが大事です
自分の場合、賃貸需要の高いワンルームマンションを選びました単身向け物件は無難な選択と言えます家族向け物件は意外と賃貸の需要は少なめです

次に重視したのが立地条件です
特に地価が高く人気のある地域を優先しましたこれで駅から10分以内であればなお良いでしょうなかなか購入することができない地域が狙い目です
不動産情報誌で高値で賃貸されている物件を参考にしてもいいでしょう

なるべく自己資金の割合を高くする事も大事ですできれば100%に越したことはありませんこれができるとある程度の危険は回避できるといっていいほどです借金があるとどうしても返済が気になるものです
特に空き室が発生してしまうとそれが気になり家賃を下げたくても下げにくくなります借金の割合が上がれば失敗する率も同時に上がります

現在の金利が以上に低い事を逆手にとって借り入れを増やす事を勧める業者の口車にはのらない事です
元本返済は空き室が生まれても関係なく発生します

自分の場合自己資金は物件価格の6割を確保しました年数の浅い物件を選ぶのも重要ですというのは浅いほど減価償却費が大きいので節税効果も見込まれますまたある程度年数が浅いうちの売却するのもリスクの軽減につながります

 

》》》地震保険・火災保険を活用して、大家さんのお金の悩みを解決する《《《

 

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