動乱の金融戦争をどう生き残る??

リスクなく不動産の投資原資を稼ぐ方法とは?!

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現役大家さんから、不動産さん、投資用マンションの販売経験者までと、不動産投資に関わる人は様々です。
そんな皆様から寄せられた、不動産投資を成功させる秘訣をご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になります。

 

業者に頼りすぎず、自分の目で不動産の情報を集めよ!

男性・50代・大分県にてマンション経営

まず投資する不動産の情報集めは必ず自分の目で行う事です。不動産会社からもらう資料を信用するのは危険です。実際にその方が楽なので信用しがちなのですが。
また正確な相場を把握するために最低3社以上のヒアリングが必要です。

不動産投資の成功者から直接ノウハウを学ぶのも大事です。本には載ってないような事を教わる事もあります。彼らの考え方や行動を取り入れる事でノウハウをものにする時間を大幅に削減できました。

セミナーなど探してみれば意外とそのような機会は身近にあります。
ただ闇雲に何でも参加すればいいものではなく、講師が不動産投資経験者なのかをまず確認する必要があります。驚きですが、不動産会社主催のセミナーはそれらが未経験の社員に任せているところもあります。セオリー通りの内容でそれはそれでいいのですが、やはり経験者から聞いた方が、成功談や失敗談などを直に聞くことができて貴重な体験ができます。

また一口に不動産投資と言ってもマンション、アパートなど何種類かありそれぞれで微妙に異なるので、自分が行いたい区分に一致したセミナーを選ぶべきです。 自分が初めに行った投資はワンルームマンション投資でした。簡単に融資してもらえるうえ、少ない金額で投資ができるからです。勉強のつもりで初めて見てもいいでしょう。

人任せにせず、自分でもしっかりと情報収集を怠らない。

不動産に限らず、投資全般に言える事ですが、実行に移すのはなかなか難しいです。これをできるだけで、上位5%の投資家と言っても過言ではありません。

それくらい、大概の方は人任せにします。

 

自分に最も合った不動産投資はワンルームマンション投資だった!

男性・50代・東京都にてマンション経営

利回りは低くても、長期的に損失をしないという観点で考察すると、自分の場合、最も理にかなっているの思えるのは、ワンルームマンション投資である。

安定的に家賃収入が確保され、将来的にその物件を売却する際、そこそこの額で売れることを条件に考察すると、首都圏東京23区内の駅から近い新築マンションがベストである。

人口増加が続いている東京都下なので、空室リスクは少なく、家賃の下落も極端にないので、安定かつ確実に家賃収入が確保でき、加えて、当収入を積み立て投資信託で運用すれば、果実が果実を生むことになり、資産の増加が加速する。

一方、購入マンションの売却に当たっては、新築購入価格の概ね20パーセントは、デベロッパー等の利益分として差し引かれることとなり、爾後、地価の大幅な増加がない限り、購入額を超える売却が可能となることは考え難い。

したがって、ここでも、地価の下落が起こりにくく、家賃が安定しており、立地利便性に富む物件であることが、売却に当たってはアドバンテージを発揮する。

家賃収入の単純な累計額と推定売却額との合計を推計したところ、購入後早ければ10年で、購入価格と同額になり、以後、物件推定売却損よりも家賃額が上回るので、プラスが積み上がり、さらに、積み立て投資信託の利益も別に存在する。出口戦略も考慮したワンルームマンション投資は、他の投資方法よりも、将来が明るいのではないかと考えている。

こちらの大家さんは、ご自分に合った不動産投資をしっかりと見極められています。

あなたもできるだけ早く、ご自身に合った不動産投資を見つけてくださいね☆

なによりも大切なものは『時間』です。

 

 

不動産投資で最も重要なことは、プロの目による資産価値の判断!

女性・30代・東京都にてマンション経営

不動産投資を成功させる為に必要なことを私なりにいくつかあげさせていただきます。

まず物件探しです。どの物件もチラシでみると魅力的に感じてしまいますが、一覧表を自分で作り比較するといろいろなことが見えてきます。比較するものは、方角、階数、築年数、設備、駅徒歩などです。

次に実際に行ってみることです。ネット上ではよく見えても実際に行ってみたら広いのに狭く感じたり、狭くても広く感じたりと間取りや壁や床の色で変わってきます。

また内覧に行った際にまだ売り手の方が住んでいる場合は今回手放す理由を聞いてみました。売り手は売りたいのであまり悪いことは言いませんが、何か不都合のある方は表情や言葉の雰囲気でなんとなくわかったりします。

そして最後に1番重要なのが、もし不動産会社や銀行マンに知り合いがいたらそのマンションの建物や立地を全て含めて資産価値の見積もりを出してもらうと良いです。

まず不動産会社はたくさんの物件を見ています。そのため、プロの目でこの物件の資産価値を見てもらうのは非常に参考になります。

そして銀行マンは融資を担当している方なら融資をするにあたっていろいろな方法で資産価値を調べて最終的に融資できるかを決めます。資産価値が販売価格より安ければ融資はしてくれません。その点でも融資面のプロからも資産価値を見てもらうことは非常に参考になります。

自分の資産のために投資をするのか、それとも資産運用のために投資をするのかで選ぶ物件も変わってくるとは思いますが、どちらにしても今記載したことはどちらにも共通することだと思います。

こちらの大家さんの体験談を読んでいて感じた事ですが、しっかりと行動に移されている大家さんであるという事です。

自分で一覧表をつくる、実際に行ってみる、内覧に足を運ぶだけでなくで売り主と話す、プロの知り合いに物件の価値判断を依頼する。行動に移すことで、盤石な不動産投資を実現されていますね。

見習うべき大家さんですね。

 

不動産仲介業の営業マンから見た、不動産投資の成功ポイント!!

男性・30代・大阪府にてマンション経営

投資用ワンルームマンションに特化した不動産仲介業の営業をしております。
職業柄、マンション投資にチャレンジされたオーナー様と毎日お話させて頂いており、区分所有マンション投資の酸いも甘いも目の当たりにしてきております。私の経験上、不動産投資(ワンルーム等区分所有のもの)において成功のポイントをまとめます。

①受動的な購入は絶対にしない
②フルローンでの購入はしてはいけない
③新築物件より中古物件を選ぶ

①受動的な購入は絶対にしない

ここ十数年、ワンルームマンション投資が流行しており、各デベロッパー・販売会社の営業も相当な力を入れ、あの手この手で販売を行っています。

購入層も昔はお医者さんなどの高所得者が多かったですが、今では一般的なサラリーマンの方でも手が出せる商品となりつつあります。

販売会社の営業をきっかけに、初めて購入を検討される方は要注意です。節税・保険代わり・年金の足し等のセールストークで魅力を誇張して伝えられるため、

本当にいい物件なのか、本当に資産として長期的に価値があるのかご自身で判断せず、営業マンの言いなり状態でハズレ物件を掴まされてしまう方が多いです。

ご自身で「こういうエリアでこういう物件が欲しい」という能動的な物件選びが成功の大前提であり、営業マンから単に買わされるようなことは避けるべきです。

②フルローンでの購入はしてはいけない

低金利の流れで今、投資用マンションも頭金0で始められるものになっています。家賃収入をローンの返済にあて、ご自身の持出は無しでオーナーになれるという謳い文句です。

ただ、実際家賃は築年数と共によほど良いエリアでもなければ目減りしてきます。ゆくゆくは月々の返済で持出が発生し、空室期間等はローン返済をまるまる自己負担しなければいけません。まして低金利といえど、千万を超える借金の利息はバカになりません。頭金をある程度入れ、余裕のある返済計画が組めないのであれば購入は見送るべきです。

③新築物件より中古物件を選ぶ

単純に新築価格とは物件の価値に加えて販売会社の利益がしっかり乗った状態の価格です。ある程度築年数のいった物件(個人的には7年以降)であれば、価格推移・家賃推移等を確認した上で適正な価格での購入が可能です。古過ぎると、維持費やリフォーム費用等の発生があるので注意が必要です。

以上3点にまとめましたが、総じて【営業マンのいいなりに買わされる】ことは避けるべきです。ご自身で興味を持ち、能動的に業者と物件を選び、購入を慎重に検討して下さい。

能動的な物件選びが成功の大前提、とのこと。不動産仲介業の営業をされている方からの目線でも、やはり、自分から行動する事の大切さが強調されています。

 

 

不動産投資を成功させる為には物件エリアの教育水準に注目せよ!

男性・40代・埼玉県にてアパート経営

私がアパートを購入するときに第一優先に検討したことは、立地の良さでした。土地価格が下落しにくいエリアに建つアパートを探そうと考えたのです。土地価格を重視した理由は、永遠にアパートを保有する意思はなく、いずれは第三者に売却して利益を確定したいと考えていたためです。そのため、建物の価値はゼロとなっても、地価の価格が高止まりしていることを最優先の条件としたのです。

そして、埼玉県内で土地価格が下落しにくいエリアはどこなのかを調査したところ、教育水準の高いエリアであることを発見しました。教育水準の高いエリアは、教育熱心な家庭が多く居住しているため、治安が良好なのです。そして、教育熱心な家庭の多くが、所得水準が高いことも知りました。

なお、埼玉県内で具体的に教育水準の高いエリアは、浦和駅の西側エリアでした。このエリアの公立小学校と公立中学校の学区は、埼玉県内では最高水準といわれるほどの教育水準を誇っており、他の地域から教育熱心な家庭が流入してくることが判明したのです。

そこで、私はこのエリアに建つアパートに絞って物件調査を行い、築年数の古いアパートを購入したのでした。
現在もアパートを保有していますが、土地価格は購入時の水準を維持しています。このため、数年後には建物の価値はゼロとなりますが、アパートを売却して利益を確定できると考えています。

物件の価値よりも土地の価値を重視した不動産投資をされている大家さんです。

ご自身に合った不動産投資を実践されており、その中での最適解として『教育水準の高いエリア』に着目されています。素晴らしいですね。

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