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不動産投資に関わる、大家さん、不動産屋さん、営業マンなど、皆様から寄せられた、不動産投資と資金繰りについてご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になりますよ。

 

不動産投資のリスクを見定め、自己資金での一括購入!!

男性・30代・福岡県にてアパート経営

不動産投資での資本繰りは貯金を利用して一括で物件を購入しました。

理由としては、現在、銀行などの金融機関は資金余りということで20代や30代などのサラリーマンでも住宅ローンが組みやすい傾向や、金利も低金利になっているから当初は一部の費用にて融資を受けようと検討しましたが、しかしながら、不動産投資の売買差益ではなく、賃貸収益を見込んだ場合に空室リスクなどを収入が得られない期間があった際には返済が苦しくなる可能性もあると考えました。

また、銀行の説明もかなり難しく、さらに取り扱っている住宅ローンの種類も多く、どの融資が不動産投資に最適か判断ができませんでした。このため、自己資金で賄うことに決め、購入する不動産もワンルームなど初期費用が抑えられる単身者向けの物件を選択しました。

おかげで、単身者向けの物件は予算を大幅に抑えることができ、さらに初期費用が掛かった分、実際に賃貸運用している際には運用委託している事業者への配分を除いた分の収益が明確になり、さらに住宅ローンの利息などもないので、黒字になるのは当初の予想よりも1年以上早かったです。また、この差益分から新しい物件を購入できるようになり、新しい物件の購入も検討しています。貯金で。

 

自己資金での一括購入が上手くいった例ですね。自己資金での買い増しも検討されているようでなによりですね。

全ての大家さんに、当てはまるわけではないですが、非常に参考になる一例かと思います。

 

 

不動産投資において、資金余力のある投資家がいかに有利かを実感!!

男性・30代・福岡県にてマンション経営

※販売者側の体験談です。

対象となった不動産は、築25年程度が経過した中古マンションだった。

元々社員寮だった物件を賃貸用に改装したものであり、エントランスをくぐるとまず玄関があり、そこで靴を脱いで各自の部屋まで行くというもの。
各部屋に風呂とキッチンは備わっていたが、元社員寮という事もあってか洗濯機置場とトイレが無く、トイレは共同、洗濯は付近のコインランドリーでという状況だった。
このような条件であった為か、あまり入居状況が芳しく無く、また立地的にあまり入居者属性が良くないという事も後に判明し、各金融機関からの査定は決して良いものではなかった。

そのような状況でも、東京にお住まいの一人の投資家様から購入を検討したいというお話を頂いた。
私は上記のような背景があるため、満足に融資を受けられない可能性があることを伝えたところ、その投資家様から地元九州の某金融機関をご紹介いただいた。
この金融機関は、不動産投資界隈ではあまり馴染みのない金融機関だったが、結果としてこの融資は投資家様の希望通りに通ることになる。

後に融資担当者から話を聞いたところによると、当行は地銀ゆえ基本的には九州在住の方にしか融資が出来ないが、この投資家様は資金力が十分にあったため、特例的に融資させて頂いた、との事だった。
確かにこの投資家様は高額の年収があったが、それはあくまで一般的に見ればという話であり、投資家というくくりで見れば決して抜群ではなかった。
しかしそれ以上に、この投資家様には十分な資金余力があったのだ。

資金力を背景に、金融機関から融資をできるだけ多く引き出す。
そうして物件購入に必要な資金の殆どを融資から拠出することができれば、引き続き手元には資金が残る。
それをまた背景として、新たな金融機関からの融資を取り付ける。
このような手法で、この投資家様は短期間で十数億円規模の投資を行った。

この投資家様は極端な一例かもしれないが、融資を受ける上で第一に重要な要素は、個人の属性に関して言えば年収ではなく資金余力であると言える。
特にあまり投資界隈では馴染みのないような金融機関や、自分とは縁もゆかりもないような地方銀行等に対しても、見せられる資金力があれば相手の反応は変わってくるかもしれない。

『年収より資金余力』は身も蓋もないようですが、これが現実。

この投資家の方は、資金余力だけでなく、しっかりと情報収集などもされ、ご自分の立場を最大限に活かした投資が上手な方です。

人によって条件は様々ですが、自分のリソースを冷静に分析し、行動に起こせる方は、投資も成功しやすいですね。

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不動産投資にはビジネスセンスが必要!!

女性・50代・大阪府にて一戸建て経営

不動産は私が所有しているものではなく、親が所有しているのですが、買った時期は私がまだ10代だった頃なので、40年くらい前のことです。

私と妹と弟がいて、学費も必要な時期だというのに、私たちへの投資を抑えて何の目的があったのか値打ちが上がりそうもない田舎の土地、しかも古家付きでうちのバカ親は購入し、現在ほったらかしのため、空き家がボロボロになっています。

田舎で駅から遠いため、賃貸住宅を建てたとしても入居者は見つかりそうもないし、そもそも私達はそんなに稼ぎもないため、建築資金もありません。

私の親世代はキャピタルゲインもあり、土地の価格が変動することにより、土地売却すれば儲けがあったかもしれませんが、不動産に対する考え方や最近のトレンドから考えると、不動産活用できる方法や、範囲がだんだん狭くなり、不動産で儲けることが難しくなってきました。

ビジネスセンスがない人が、にわか大家になって家賃収入を得られるわけがありません。賃貸ビジネスにしても、最近は、賃貸住宅も飽和状態のようです。

借りたい人よりも空いてる物件のほうが多いかもしれません。入居者が見つからず家賃収入がなくても、空いている物件を管理しないといけないし、ほかにも入居者を探すのに、広告を出したり、資金はいろいろ必要で儲ける前にかなり投資する必要があるかもしれません。

結局、親が所有している不動産は、子が相続して、空き家のまま放置することになるか、売りたくても、そんなに値打ちが上がらず、逆に値打ちが下がって売りたい値段では売れず、空き家のまま放置することになってしまいます。

不動産に興味のある人は、それなりにビジネスセンスを磨いて不動産についても知識を習得してから投資すべきです。

 

 

不動産投資で最も重要なのは資金繰り!!

男性・30代・大阪府にてアパート経営

不動産投資と言えば「利回り」「毎月の収入」などに注目してしまいがちですが、最も重要なことは「資金繰り」です。自分もそうなのですが、不動産投資というのは「ローン」を利用することが多いため、毎月に支出が発生してしまいます。手元に資金がなければ、当然返済が滞り、投資を続けることができません。そのためにも、資金繰りをちゃんとしておくことが重要になってきます。

自分が、資金繰りで気にかけていることは「キャッシュフロー」です。一般的にキャッシュフローとは「現金の流れ」を意味していますが、不動産投資におけるキャッシュフローとは「収支を計算した後で手元に残る資金」のことを意味します。計算方法は簡単で、家賃収入からローンの支払いや税金、管理費などを差し引くだけで求めることができます。

先程も軽く触れた通り、不動産投資にはローンがつきものです。毎月ローンの返済をしなくてはなりません。返済に充てる資金がない場合は、途中で不動産物件を売却しなくてはならず、資産運用ができなくなってしまいます。しかし、一時的に赤字に陥ってしまったとしても、キャッシュフローさえしっかりしていれば、投資を続けることが可能で、黒字化に目指して様々な対策を取っていくことができます。

そのため、不動産投資をするに当たって、最も重要なのは資金繰りのひとつである「キャッシュフロー」なのです。

 

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銀行との信頼関係から、不動産投資における資金繰りを乗り切る!

男性・40代・埼玉県にてアパート経営

私が不動産投資を成功させるうえで、もっとも重視していることは資金繰りです。
資金繰り表を毎月丁寧に作成し、不動産投資用ローンを借りている銀行の担当者から、いつ資金繰り表の提出を求められても、すぐに提出できるようにしています。

そして、不動産投資用ローンの返済を一度も延滞させないことは当然だと思っています。

さらに私が心掛けていることは、不動産投資用ローンを借りている銀行の普通預金口座に、電気やガス、水道などの公共料金の引き落としを集中させ、銀行との取引関係を濃厚にしていくことです。また、私のサラリーマンとしての給与振込口座も、不動産投資用ローンを借りている銀行に変更しました。

このように、銀行との取引関係に厚みを増していき、さらに一度もローン返済を延滞させないという実績を積み上げたことによって、私は資金繰り危機を乗り越えることができたのです。

具体的には、数年前に、私が保有しているアパートの屋根が傷んでしまい、屋根のリフォームが必要となりました。このとき手元資金だけでは費用を賄うことができなかったのですが、銀行と信頼関係を築くことができていたため、リフォーム用のローンを150万円借りることができました。

このため、銀行との信頼関係を構築することが、不動産投資を成功させ、さらに資金繰りを維持するための生命線だと実感した次第です。

 

 

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