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今回は、東京都内にマンションを所有されている大家さん(男性)から、不動産投資にまつわる体験談を頂きましたのでご紹介します。
かなりリアルな内容で、参考になる気付きが沢山つまっています。寄せられた体験談では、建築会社名が実名となっていましたが、会社名は割愛致しました。

不動産投資にまつわる苦労

ペンネーム:さん(東京都・男性)

はじめまして。都内在住の賃貸マンションのオーナーM申します

私には養母が居ましたが6年前に他界した事で150坪の土地を相続しましたその活用方法を銀行に相談し私が既に持ち家がある事や地域性から賃貸マンションを選択しました

しかし、お金の苦労よりも私が相続した背景に様々な問題がありました
もし私と似たような境遇の方が居られましたら参考になればと思います

養母は私の祖父の妹で子供がおりませんでした私が養子入りした時には既に80代でお墓と土地を守って欲しいという依頼があり断る理由も無かったのでその話を受ける事になりました

しかし私が養子入りする前に近い親族に分配して相続する話をしていたそうですそしてその内容を遺言信託に依頼して保管してありました

私が養子入りした事を相続する筈だった方々に伝えてくれていれば良かったのですがそこは行われていませんでした

実際養母が他界した様々な方々から苦情を頂きました
聞いていない分け前が欲しいと言う事でした

養母の遺志もあるので一年以上丁重にお詫びを続けある程度は納得してくれたのかと思っています

とても優しかった方々が豹変する姿を見てお金という物は怖いものだと改めて強く感じました

土地活用をする以前にスタートはこのような状態でした賃貸マンションへの活用を決め、世間でも名の通った建築会社3社に見積もりを出して頂きました流石は銀行融資額が高くなる会社を挙げて来ました

しかし会社としての信頼は何れも高いので話を聞いてみました。3社のうちの2社3階建て軽量鉄骨、残りの1社6棟の木造貸家です

耐震耐火強度とサブリースの強みから3階建て軽量鉄骨を提案いただいたとある1社選択しました見積額は地盤改良を含めて2億2千万程ですこれを30年で返すという内容です

私は会社員でしたがある程度高収入でしたので家賃をそのまま返済に充てる事が出来る環境にありました当時40前でしたし負債額は大きかったですがそこまで恐怖は無かったです

当時養母が住んでいた土地には貸家が6棟立っていました何れも50年以上のものですそこには5名の方々住んでいまして何れも年金生活や生活保護を受けている低所得者の方々でした

居住権があるので半年の期間を掛けて丁重に立ち退いて頂きました当然引っ越し費用や新居の敷金礼金も持ちです合算で80万円程だったと思いますこちらは経費になります

生活水準の低い方々が多かったので新居の家賃等を考えると時間が掛かるのかと思いましたが意外にスムーズに行きました

 

着工するにあたり近隣住民にお菓子を持って回りました15軒程でしたしかし暫くすると自分のところには挨拶が来ていないと4軒から苦情を受けました丁重にお詫びをお菓子を渡しました

こういう場合近隣住民とのお付き合いはとても大切だと知りました向かいに分譲マンションが建っているのですが以前住民の反対運動で建設が出来ない事態があったそうです

建築会社は迷惑料として1軒10万円を10軒以上渡したそうです土地柄にもよると思いますがやっている事はヤクザと変わらないですね

着工し融資を段階的に受け1年半程で引き渡しとなりました

融資を受けて引き渡しになるまで当然家賃は発生しませんが金利は発生しますその間の金利を払える貯蓄があるかその分の融資を受ける必要があるのでご注意下さい

引き渡しが無事に済み入居者募集で直ぐに12室が満室になりましたマンション管理に関しても同じ建築会社委託しているので募集や清掃等も私がやる事はありません

ですので私がする事と言えば基本的に納税関係のみになります

家賃で得られる収入は決まっているので如何に節税出来るかが鍵になります

私は個人事業主ですので青色確定申告をしています

工事に掛かった設備等を減価償却していく事や使用した費用を経費計上していく事は当然ですが私の場合は医療費控除や扶養関係を見直す事が大きかったです

具体的には医療費控除は生計と共にしている場合自身だけで無く家族や祖父母の分も含める事が出来ます

私の場合実母のインプラント治療費や実父の介護施設の費用の一部も含めて計上しました場合によっては金額が大きくなるのでとても効果があります

また住民票上は別世帯の両親ですが住民税非課税の経理上扶養に含める事が出来ました配偶者控除が見直され子供が小さい場合扶養控除の対象にならないので親を含めるのは大きな節税になりました

実母がペースメーカーを入れているので障害者扱い実父は介護認定を受けていたので更に控除額が高くなります

自家用車も半分は経費として計上して頂いていますが今後自室を事務所として半分程度計上出来る修正申告して見直していければと思っています

節税関係では余り参考にならなかったかも知れませんが不動産投資はお金だけの問題では無いのでそちらの点で何か得られたものがあれば幸いです

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