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リスクなく不動産の投資原資を稼ぐ方法とは?!

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現役大家さんから、不動産さん、投資用マンションの販売経験者までと、不動産投資に関わる人は様々です。
そんな皆様から寄せられた、不動産投資を成功させる秘訣をご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になります。

 

不動産投資はアパート経営が収益をあげやすい

男性・40代・兵庫県姫路市にてアパート経営

不動産投資と言えば、マンション経営やアパート経営を思い浮かべるはずです。

専業にして利益を挙げる人から、副業として行う人もいます。

物件を購入して、貸し出して収入を得るのが基本のビジネスです。

初心者が始めるなら、アパート経営がよくワンルーム系がオススメです。

理由として、年齢が若い人が住む、人気がある、一人暮らしを始めやすいなどから、入居者の需要が高くなります。

不動産投資は、住む人がいないと家賃収入が入ってきません。

従って、ワンルーム系の物件なら借りやすく学生も多くなるため収益を挙げやすくなります。

私自身は、築30年の中古ワンルームアパートを1棟保有していて毎月40万円ほどの家賃収入があります。

8部屋のアパートで、後5年ほどすれば購入資金の元は取れる計算です。

その後は、家賃収入が利益になり毎月入ってくれば生活費や老後の資金になるはずです。

また、購入するアパートの場所は、駅から近いほど良く収入を得やすいです。

一人暮らしの人は、閑静な場所より交通の利便性や買い物に便利な駅近を選ぶ事が多くなります。

そのため、駅から離れた物件だと、借りたい人も少なくなりアパート経営では不向きです。

そして、アパート経営は、人口が多い地域が収益を見込めるので市街地で検討しましょう。

 

 

こちらの大家さんは、既にご自身の不動産投資スタイルを確立されているようです。あと数年で元も取れる見込みまにまで漕ぎつけており、素晴らしいですし、羨ましいですね。

これからは、老齢世代も配偶者を亡くすなどで独身となっていく方が多いですし、ワンルームはこれからもしっかりと需要が望める不動産形態といえます。

 

 

自分に合う信頼が得られる不動産仲介業者を見つけること!

男性・30代・東京都にてマンション経営

近年、東京都内にはアパートマンションが飽和していると言えるほど増えてきている一方で価格上昇が続いています。

そのような状況で不動産投資を成功させるには、購入後の管理等よりも物件の立地や補修状況等物件に関する内容はもちろんのことですが、仲介業者の選定が最も重要と考えます。

理由としては、不動産仲介業者は不動産の売買が行われることで仲介手数料という売上を得られるので、良好物件だけでなくそうではない物件でも購入を勧めてきます。

当然、売主買主共に満足を提供する不動産業者も多くあると思いますが、そうではないケースもないとは言えません。

例えば最近ニュースにもなっているような銀行への審査資料改ざんを提案してきたり、短い期限を設定して購入を迫ってくる業者は特に要注意です。

いくらチラシ上、見た目上では良好物件であっても落とし穴があったら「後悔先に立たず」です。

不動産投資は1年や2年の話ではなく、20年~30年のものとなるので、購入時に長期的な目線で検討しなければなりません。

それを一緒に親身になって考えてくれ、デメリットやリスク等も確りと説明してくれる業者が信頼出来るでしょう。

最初がとても肝心であることを強調します。

※悪徳業者がいるので気を付けましょうというようなことが言いたいのではなく、将来のために自分に合う信頼が得られる業者さんと一緒に慎重に考えていきましょうということです。

 

人の善し悪しは人によって違います。同様に、自分に合う不動産業者を見つけるのも難しそうですね。

でもですね、セミナー行くなり、大家仲間との勉強会に参加するなり、SNS等での情報収集するなり、何らかの方法で自分なりに行動を起こしている方であれば、遅かれ早かれ自分に合った不動産業者を見つけることができます。

逆をいえば、行動を起こさない人には良い出会いはありません。

 

 

不動産投資は若ければ若いうちからはじめた方が良い

男性・20代・東京都にてマンション経営

現在私は28歳で都内中心部の区分ワンルームマンションの1室を所有しております。

価格は3000万の35年ローンで頭金は契約時の10万のみです。今流行りのサラリーマン中心に投資する区分マンションですね。

契約をした後に色々調べたところ正直失敗したのかなと思う部分がありますが、後悔はそこまでしてません。

失敗をしたと思った理由はとにかく値段です。

新築プレミアムの値段で割高に勿論なります。そのため管理費込みで家賃収入があっても毎月1万程度の出費があります。

不動産投資のメリットはローンの返済以上の家賃収入があることですよね。

頭金ほぼ0のため出費が出てしまうことは仕方ない部分がありますが、不動産投資としてのメリットは1つ無くしてしまっております。

しかし、後悔をしていない理由もあります。それはとにかく若くから始めたことです。

私が区分マンションを購入した時期は25歳の時です。35年フルローンでもまだ定年では無いため自身の収入があります。

そのため並行して貯蓄もできるため、繰り上げ返済も十分にできますし、今回の投資で損失があったとしても自身の生活には大きな影響は無いため、心の安心はあります。

勿論この物件の投資回収ができ、部屋を売った時に売却益が出れば成功です。

利回りは低い物件ですが場所も良く、新築なので売却損が出たとしても数百万の損失でしょう。

上記のことから、不動産投資を成功させるために必要なことは2点あります。

 

①購入したい地域の新築物件・築浅中古・中古物件の情報を調べる

当たり前ですが、安く買って高い家賃が得られる物件が一番です。

調べたところ私が購入した新築マンションと同じ地域で似た条件の物件が築浅中古で2500万ほどで売られていました。

やはりこのような築浅で利回りの良い物件はありますし、時間をかけてもいいと思います。

勿論、視野を広げ過ぎると逆に判断に悩むので、地域を決め、部屋の広さなども決め込んで吟味する方が良いでしょう。

 

②若くから始めること。歳を取ってからなら十分な貯蓄を持つこと

やはり若いと言うことだけで大きなリスクヘッジになります。

貯蓄をする時間もありますし、繰り上げ返済を加速させるために副業をして収入自体を増やすと言うことができます。

歳を取ってから始めて、頭金がある程度払えるなら良いと思います。

しかし、30歳以上の年齢でフルローンを組み、定年後もローンが残りマンションを売っても返しきれないなんてなったらそれこそゲームオーバーです。

以上2点が私が思う不動産投資を成功させるコツです。

将来自分が持っている家の価値が上がるか下がるかは誰もわかりません。

投資は危険だと言うことも勿論ありますが、早く始めれば始めるほどリスクヘッジができます。

とにかくやってみないことには結果は何も変わりませんのでまずは若いうちから情報を得て挑戦してみましょう。

 

ご自身のライフステージを明確に持っている大家さんだからこその言葉ですね。詳しくは分かりませんが、サラリーマンとしての収入も申し分ない方のようにお見受け致しました。

投資で失敗できるのは若いうちだけ、という言葉には納得できる部分があります。たいがいの方は、一度は投資に失敗するものなので、どうせ失敗するなら若いうちに傷の浅い失敗をしておくのが良いかとは思います。

とは言っても、誰でも失敗はいやですから、それなりの成功への確証が得られないと投資には及び腰になり、それが経験不足を招き、結果失敗するという悪循環。

なので、できるだけ沢山の情報を集め試行錯誤をしてみるしかない訳ですね。

 

結局不動産は地域(立地)がカギ

男性・50代・東京都文京区にてマンション経営

これからご紹介する不動産投資は大家が体調不良で業務を行えない時に一時期に大家代行をしていた時の話です。

その当時は、お客様(借主様)が契約更新をせずに出て行かれ収入が得られなくなりました。

新たにお客様を入れる必要があった訳です。

お客様を募集するには契約している不動産会社に新しいお客様を入れたい旨の募集広告をおねがいしなければなりません。

至急、担当者を呼び出して広告を作って欲しいと打診しました。

また、新しいお客様を入れるには室内の原状回復(修繕作業)を行わなければなりません。

マンションが新しい間は原状回復を繰り返せば何とかなるのですが古くなると室内のリフォームを考えなければなりません。

実際、担当者に新しい設備をつけたいと申請して協議してリフォーム工事を行ったこともありました。

原状回復もリフォーム工事もそれなりの費用がかかります。

採算ベースに持っていくには抑える必要がある訳です。

広告を見て部屋の見学に来るお客様に綺麗な状態で見て頂かないと契約まで持って行くことが難しくなります。

ともかく、忙しかったです。

何とか次に入って頂けるお客様も見つかり事無きを得ましたが成功するにはお客様にできるだけ長く居て頂くしかありません。

不動産がある地域がカギとなってきます。

 

不動産投資の苦労、入居者獲得の苦労がにじみ出てくるお話しです。

入居するかしないか選択するのは入居者です。

大家業は、入居者に選ばれ続けなければならないのです。その為には行動し続ける、これに尽きます。

 

 

壁紙の一面だけ色を変えても費用はかわらずおしゃれな感じを演出

女性・50代・神奈川件にてマンション経営

ワンルームマンションを賃貸に出しています。

元々、親の所有だった物件を、遺産分与として譲り受け住んでいたのを、引っ越しにあたり賃貸に出すことになったもので、購入費用などはかかりませんでした。

しかし、築40年経っており設備の老朽化が進み、そのままでは人に貸すのは難しい状態だったので、いかに人に入ってもらえるようにリフォームするかを考えました。

とはいっても、賃貸用の物件ですので、あまり費用をかけすぎても回収が難しくなるため、費用とリフォーム効果のバランスを考え、2年以内でリフォーム費用のもとがとれるように計画しました。

リフォーム業者は不動産業者を介さず、マンションの管理人さんに、同じマンションの工事を何度も請け負ったことがある業者さんを紹介してもらい、なるべく費用を押さえつつ見栄えのするこぎれいなリフォームを心がけました。

水回りは一新し、三点ユニットバスをシャワールームとトイレに分割し、給湯器も交換。床はカーペットから明るい色のフローリングに変え、部屋が広くすっきりと見えるようにし、現代の生活に合うようにモニターつきインターフォンを設置しました。

壁紙クロスは3面を白にし、一面だけアクセントクロスとして薄いブルーにしました。

しっかりとリフォームしたおかげで募集を初めて数日で借り手が見つかりました。

借り手は女性でしたが「ブルーの壁がおしゃれで気に入った」とおっしゃっていました。

壁紙の一面だけ色を変えても費用はかわらずおしゃれな感じを演出できるのでいいと思いました。

借り手を見つけやすくするには部屋のイメージをよくすることが大切だと思います。

 

費用と家賃収入のバランスを考えて、一面だけアクセントクロスを施すことで、物件に付加価値を付ける。

ちょっとしたことですが、借り手がどう感じるかに想像を巡らすことが入居に繋がった好例ですね。

さらに、施工業者も不動産業者を介さずマンションの管理人さんに紹介して貰うなど、しっかりと費用を抑える為に行動されていて、素晴らしいですね。

 

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