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現役大家さんから、不動産さん、投資用マンションの販売経験者までと、不動産投資に関わる人は様々です。
そんな皆様から寄せられた、不動産投資を成功させる秘訣をご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になります。

 

販売価格の約3割が新築ブランド

女性・20代・大阪府にてマンション経営

不動産投資の中でも収益マンションを成功させるには、まず新築で購入しないことです。

新築マンションは「新築」というブランドがついていますが、その販売価格も新築ブランド付き。

業界の中では、販売価格の約3割が新築ブランドと言われています。

収益マンションを新築で購入した翌日には、3割の価値がなくなるのです。

逆を言えば、中古で収益マンションを購入すれば、その分割安で購入できるのです。

そして、新築につきものなのが賃貸保証がついているので、空室も安心という謳い文句。

新築のマンションは「新築」というブランドがあるので、空室率は築が古いマンションよりも低いです。

そのブランドは新築の時だけなのに、最初から賃貸保証をつけるということは、そもそもの収益マンションの収益性を落とします。

新築という一番家賃を高く、安定的にとれるはずなのに、高い賃貸保証料を払うなんてとても疑問に思うところ。

中古マンションでは、現在の賃貸契約書を確認し、入居者の質やレントロールを確認することができます。

さらに、新築時の管理費や修繕積立金もよく見落としがちです。

毎月固定でかかる管理費・修繕積立金は、最初は新築のピカピカのマンションですから安いのが当たり前です。

築が古くなってくると、最初に設定された管理費・修繕積立金では賄うことができなくなります。

家賃は下がっていくのに、管理費・修繕積立金は値上がりしていきます。

5年もたてば値上がりしましたのでお支払いくださいという通知書が届きます。

私が知っている中では、3年で来たというオーナーさんも少なくありません。

中古マンションであれば、そのマンションそのものの構造や耐久性、入居者の質や、地域の特徴などが見えてきます。

そのなかで修繕計画があるのか、管理状態は適正なものか、修繕積立金はいくら貯まっているのかを確認することができます。

収益マンションでの投資を成功させるためには、

この中で上げたことを踏まえ、自分の納得できるマンションを見極めることが重要になってくるでしょう。

 

自分の不動産投資法にあったマンションをしっかりと見極めるというのは重要です。

新築物件であろうが、築浅物件であろうが、物件の特徴を見極め投資を行うことを心がけましょう。

 

 

ひとりの人物に長期間住んでもらう

男性・40代・埼玉県にてマンション経営

私は2軒目の投資用不動産として、区分所有マンションを購入しました。単身者向けの1Kタイプのマンションです。

この物件を購入するにあたって重視した要素としては、入居者を確保しやすい立地という点が挙げられます。

そして、いったん入居者に居住してもらったあとは、最大4年間は居住してもらえることを重視しました。

そこで、大学のキャンパスの近くに立地する区分所有マンションを購入すれば、単身者である学生に入居してもらえると考えたのです。

分譲マンションですから、エントランスにオートロックが設置されているためセキュリティ面で安心できますし、エントランスに宅配ボックスが設置されているため留守中に宅急便がきても荷物を受け取ることができます。

このため女子大生が、積極的に入居申し込みをしてくれるのではないかと考えたのです。

私は、埼玉県さいたま市内にある大学を調べました。すると、さいたま市内に国立大学があることを知りました。

私は躊躇なく、この大学から徒歩10分圏内に1Kタイプの分譲マンションを購入しました。

そして、私の思惑通り、学生が入居してくれており、空室が発生したことがありません。同じ人がずっと住んでくれています。

おかげで、このマンションについては、リフォームや室内設備交換などの臨時支出が発生しないため、投下資本に対する利益率が高いです。

空室を発生させないだけでなく、ひとりの人物に長期間住んでもらうことが、不動産投資を成功させるための条件だと実感しています。

 

ターゲットをしっかりと絞り込んで物件を購入されたところ、思惑どおり入居人が長く入ってくれているようです。「投下資本に対する利益率が高い」というのは羨ましいですね。

しかも、こちらの大家さんは2軒目の投資用不動産として購入されたようですから、3軒目、4軒目も堅実な不動産投資を継続されそうですね。

 

 

物件への徹底的な調査

男性・20代・福岡県にてマンション経営

現在、私はワンルームマンションへの投資を行っています。

私が投資をしているマンションは大学の付近にあり、現在は学生の方が入居しています。

安定した賃料収入を得られて入りますので、満足しています。

私が不動産投資を成功させるために意識したことは、物件への徹底的な調査でした。

まず、その物件には、どのような人から魅力を感じてもらえるかということを意識していました。

今回は、手頃な価格で不動産投資をすることができるワンルームマンションへの投資を決めていましたので、ターゲットを学生にしました。

近くに大学があれば、その大学に通う学生からの需要が落ちることはありません。

大学生の場合は一度入居が決まると、4年間継続して入居してもらえるケースが多くなりますので安定しています。

子供を大学に通わせている保護者の方が保証人になりますので、安心感もあります。

また、周辺環境や生活の利便性にも着目しました。

私の所有している物件は最寄り駅まで徒歩15分程度で、近くに大型スーパーがあります。

建物も広めの歩道に面しており、生活利便性が高いと評価しました。

このように、私は投資する物件に対してきちんと調査をすることにより、将来的にも需要や価値が落ちにくい物件を見つけることができました。

 

ターゲットを学生に絞り込んで、大学周辺の物件をリサーチされた結果、ご自身で納得できる物件を見つけることができたようです。

ひとつ前の大家さんもそうですが、大学周辺の物件をしっかり攻略されることで、不動産投資を盤石にされている方が多い印象です。

1軒目の不動産投資として、教育機関周辺での不動産投資はオススメです。

 

 

賃貸から売却に切り替え予想以上に早い段階で大きな利益を

男性・40代・神奈川県にてマンション経営

祖父が亡くなった際に、思わぬ形で遺産が手に入ったので将来の事を考えてそのお金で不動産投資を行う事にしました。

流石にアパートやマンションを一棟購入する程のお金はないので、マンションの一室購入して賃貸として運用する事にしたのです。

もっとも周囲からは素人が手を出して結果が出せる程甘くない、と止められていました。

ですが私は元々入る予定ではなかったお金だから、と強気に考えて挑戦する事にしたんです。

とはいえやはり失敗するのは避けたかったので、物件選びはかなり慎重に行いました。

賃貸経営する以上、駅から近いのは勿論、買い物に不便さがない等の生活の利便性を重視したのです。

そのため当初は都内の利便性の高い地域で、物件選びを行っていましたが予算オーバーしてしまい手が出せませんでした。

もっとも利便性や需要の高さは犠牲には出来ないので、隣の神奈川県まで範囲を広げつつ慎重に物件選びを行ったのです。

とにかく、価値が長期的に下がらない様な物件に拘り慎重に物件選びを行ったのです。

その結果、神奈川県の横浜市で掘り出し物と言えるマンションを見付け出し、購入しました。

そして4年程順調に賃貸経営を行っていたのですが、その頃には購入時よりもそのマンションの価値がかなり高騰している事が判明したのです。

だからこそ私は当時の居住者と、賃貸契約が切れるタイミングでその物件を売りに出す決断しました。

今、確実に得られる利益を確保すべきだと考えたのです。

こうして私は思い切って賃貸から売却に切り替えた事で、予想以上に早い段階で大きな利益を手に入れる事が出来ました。

不動産投資で成功したいなら、慎重さと共に思い切って決断するという臨機応変さも重要だと思います。

 

利便性や需要の高さを犠牲にせず、自分の手に届く物件が見つかるまで探し続けた結果、早い段階で大きな利益を手にされたのですから、これは粘り勝ちですね。

自分の思い通りの物件がなかなか見つからないと、条件を緩くしてしまいがちですが、必ず見つけられると信じて探し続けることの大切さを学べますね。

さらに、そんな物件にも関わらず、価値がかなり高騰していることが判明したら、潔く売却するという機敏さ。

これはなかなか真似できるものではありませんが、見習いたいものです。

 

 

住宅ローンを駆使した不動産投資

女性・30代・大阪府にてアパート経営

私は住宅ローンを用いながら不動産投資をしています。

不動産投資の魅力は自分のお金を出来るだけ掛けずに、お金を借りながら運用する事だと色んな書籍に書かれています。

ローンの中で一番低金利で借りる事が出来るのは住宅ローンだと思っています。

住宅ローンを借り、そこに住みながら賃貸経営をしています。

元々は転貸と言う形でシェアハウスを運営していました。

ただ、転貸なので大家に私も家賃を払っています。

あまり入居が潤わない月も家賃を払わなくてはなりません。

その家賃を自身のローンにしてしまえば、ローン返済していく事が出来ると考えたのが、結果、住宅ローンを用いる方法でした。

 

ローンの金利は格安です。0.77%で借りる事が出来ます。

私が狙ったのは二世帯住宅です。

床面積の半分以上は自身が居住していなくてはなりません。

 

広い方の間取りを自宅とし、狭い方を貸しだす事にしました。

シェアハウスを運営していたので、一緒に同じ物件で住む、シェアハウスと言う敷居は受け入れやすかったです。

 

狭い方では3部屋に入居を付けています。一室35000円で二部屋で105000円です。

7万円で月づきのローン返済をしています。

他に共益費として12000円を頂いています。この共益費で我が家のガス、水道、ネット、電気代を賄う事が出来ています。

生活しながらローン返済をし、且少しお金が余っていっているので有難い状況です。

普通の会社員としての給料もあるので、それを貯めながら一括返済し、又次に住居を購入し、今の二世帯が完全にシェアハウとし…。増やして行こうと思っています。

不動産投資をするに当たっては、場所が第一、第二にどの様にお金を工面し回していくかを考える事が大事です。

格安に済ますには、住宅ローンを駆使するのもアリだと思っています。

生活の場は分けるのですが、一緒に生活しているので、誰でも入り易い事ではないのですが。

 

ちょっと珍しいかたちでの不動産投資を営まれているようです。

住宅ローンを駆使することが肝心ですので、お金をどう回していくのかは重要ですね。

》》》地震保険・火災保険を活用して、大家さんのお金の悩みを解決する《《《

 

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