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不動産投資に関わる、大家さん、不動産屋さん、営業マンなど、皆様から寄せられた、不動産投資と資金繰りについてご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になりますよ。

 

宝くじのロト6で一等をあたったことがきっかけで不動産投資

男性・30代・兵庫県神戸市にてアパート経営

宝くじのロト6で一等をあたったことがきっかけで、アパートを購入し借りてくれる方を見つけ、家賃収入を得るという不動産投資をやってみましたが、私は通常のやり方では失敗すると感じたので、ウィークリー単位で貸す事により、ある程度のお客様を見つける事ができました。

大変な事といえば、借主が出て行った後の清掃だけですが、最初に清掃料を貰っているので、金銭面は問題ありません。

ウィークリー単位だと、家賃のとりっぱぐれがない(前家賃制にしてる事もあり)のが良いと感じています。

前の借主が出て行ったら、次の借主が見つかるまで、無収入になると思われがちですが、主要駅から近い所や、観光名所に近い所で不動産投資をすると、意外と早く次の借主が見つかるため、さほど資金繰りに困った事はありません。

不動産投資で成功させるコツは、最初に住宅を購入する資金が用意できるかと、建てる場所、貸す期間の単位だと感じています。

一日単位だとやり取りが大変そうですし、月単位だと、家賃のとりっぱぐれなどが発生するリスクが出てきます。

ウィークリー単位にする事で、金銭面や手数のリスクが相当程度回避でき、成功しやすくなると感じました。

近々京都にも投資物件を建てる予定です。

 

50万円で購入したところが1億円で売却

女性・50代・東京都にてマンション経営

最寄りの駅から徒歩3分で、大きな通り沿いにある飲食店が売りにでたため、居抜き状態で購入しました。

購入したのがある年の3月で、その4ヵ月後の7月に、地域開発のためにマンションを建てたいという話しがきました。

「まだ購入して、4ヵ月です。」と言って断りました。

いずれにしても、開発区域にあるためまた買いたいという話がくると思い早急にビルを建てました。

新築ビルを建てて一時は阻止できると思ったら、その後開発の話はこないままです。

以前住んでいた自宅を売却した資金で、土地を買ってビルにしたため、借入金はない状態です。

賃貸用のビルにしたため、家賃収入がありましたが返済に充てる必要もなかったので、近くにマンションを購入して、ビルの家賃でマンションの返済をしました。

20年経ち、そこも売却して、マンション一室を購入して、一軒家も購入して、投資信託も購入しました。

ここもまた借入金がない状態で、マンションに住み、投資信託の配当が生活費になっています。

不動産の場合、通常借入金をするのが一般的ですが、最初から恵まれた状況にいます。

私が生まれた家は、親が50万円で土地を購入しました。

都心部だったため開発のために1億円で買収されました。

50万円で購入したところが1億円で売却したという話です。

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余っている土地は親族い貸し出すのが安全

男性・30代・福岡県にて土地経営

不動産投資は相続した土地を利用して行っていました。

新たに土地や建物を購入する必要がなく、資金繰りに関しては基本的に是金を払う際に自身の貯金から賄うのみでした。

さらに不動産投資として利用した土地に関しては親族に貸し出しました。

ちょうど親族が東京から福岡に戻り、居住地を探しているということから土地だけを貸し出し、別途、親族が自身で住宅を建築するということで合意しました。

ただし、親族といっても口約束にすると後に土地の抵当権や相続問題に発展する可能性があるので、弁護士や行政書士に相談して書類を作成して契約を結びました。

その後、親族が住宅を建築し、月々の地代を払ってもらう契約を継続しています。

親族に貸し出しているのため、不動産事業者に委託していなくてもしっかりと地代を払ってもらえており、わざわざ事業者に委託した場合の手数料なども負担することがないので、多くの利益を得ることができました。

余っている土地を保有している場合には親族に貸し出したほうが安定した利益が得やすいので、おすすめです。

ただし、注意点もあります。あくまでも土地の所有はこちらにあるので、固定資産税などが発生し、敷地が広い場合には数百万程度も請求されるので、月々の収益からしっかりとその資金を準備する必要があります。

 

不動産投資はキャッシュフロー

男性・30代・大阪府にてアパート経営

不動産投資をしている仲間でも「利回りや毎月の収入に注目している」人が多くいます。

しかし、自分が思うには不動産投資を長く続けるために「資金繰りが大事」だと思います。

不動産投資はローンを組むことが多いため、毎月支出が発生します。

手持ちに現金がなければ返済できないため、不動産投資を続けることができません。

不動産投資は、長年に渡って黒字経営が続いていたとしても、キャッシュフローがいつの間にか減少し続けており、結果的にローンの返済に充てる資金がなくなってしまい、不動産を手放すという不動産仲間を結構見てきました。

そのため、不動産投資するために大事なことは「資金繰り」なのです。キャッシュフローを理解しておけば、不動産投資を長く続けることができます。

自分も経験したのですが、赤字経営になってしまった時にキャッシュフローを理解して、きちんと管理しておけば、黒字化に向けて様々な対策をするこたができます。

キャッシュフローとは、一般的にお金の流れのことを意味し、収支を計算した後で、手元に残るお金のことをキャッシュフローと言います。

不動産投資を続けていくにあたって「キャッシュフローに余裕を持たせる」ことで長く続けることができますし、もし赤字経営になっても対策をうつことができます。

 

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借金を増やして不動産投資を増やしていく

男性・40代・埼玉県にてマンション経営

不動産投資を成功させていくうえで、重視していることは資金繰りを潤沢にさせていくことです。

そして、私は資金繰りを年々潤沢にさせていく方法は、借金を増やして不動産投資を増やしていくことだと考えました。

このため、最初の投資物件は1棟のアパートだったのですが、2つめの投資物件として区分所有のマンションを選び、1室を購入しました。

考え方としては、借金を増やすことが資金繰りを豊かにさせることと考えることは、おかしいと思いがちですが、そうではありません。

所有物件を増やすことは、リスク分散につながりますし、所有物件の入居率を維持できれば、資金繰りは豊かになります。

そして、資金繰りが豊かになれば、余裕資金を不動産投資ローンの前倒し返済に使うことも可能です。

また、所有するアパートやマンションで修繕などの臨時支出が必要となっても、余裕資金で対応することが可能です。

借金が増えてしまっても、所有する投資物件を分散保有するほうが、資金繰り管理が楽になります。

なお、保有する不動産物件がアパートだけでは、経年劣化によって入居者が年々減少するリスクが高まると懸念したことも、区分所有のマンションへの投資を決断した理由です。

このため鉄筋コンクリート造で、しかも所有者によって管理組合が結成され、建物の管理が入念に実施されている区分所有マンションならば、常に入居者を確保できると考えたのです。

不動産投資物件を増やしたことによって、全体の賃料収入が安定的に推移し、資金繰り管理も安定するようになっています。

 

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