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大阪府で不動産投資をされている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。

今回は、リフォームをするべきかどうかの判断をどのようにすれば良いのかについて、非常に興味深い内容を投稿頂けました。

 

リフォーム工事が必要かどうかを利回り計算から判断する方法

exceate・50代・大阪府

 

リフォーム前

 

マンション経営の判断の一つに、リフォームを行うタイミングがあります。

リフォームすれば、部屋は綺麗になり、入居者が入りやすくなる半面、工事費用を要します。

その二つを天秤にかけて、果たしてリフォームを行うべきか?そのままの状態で単なるクリーニングだけで維持していくのか迷うところです。

ここでは、過去に行ったリフォーム工事を行う判断基準として利回りを算出し、工事に踏み切り上手くいった事例を紹介します。

 

大阪市内にあるマンションですが、部屋は1Rタイプです。

家賃は40,000円、エレベーターがありますので共益費は8,000円でした。

入居者が退去し、購入したままの状態で募集を進めるか、リフォームをするか、迷いました。

周辺の家賃相場は下落傾向にあります。

競合するマンションも数多く、入居者を確保し、少しでも入居率を上げようと、家賃を下げてきています。

他の大家さんも必死な状態です。

そこで、客観的に数字で判断出来ないだろうかと考え、書籍などを調べてみることにしました。

 

判断基準:利回り

リフォーム工事を行うことにより、家賃をどれだけ上げられるのか?上げられないのか?利回りで判断する方法を知りました。

リフォーム工事における利回りは、下記の算出式で計算出来ます。

 

リフォーム工事の利回り = 上げる家賃(年間) ÷ リフォーム工事費用 × 100

 

この算出式で計算された利回りと、この周辺地域のマンションの利回りとを比較して、良ければリフォーム工事を行って家賃を上げても十分に対抗できるという考え方です。実際に行った事例を説明します。

 

 

リフォーム工事の事例

 

簡単なリフォーム工事でシミュレーションを行いました。

当初、入居者のターゲットは20~30代のサラリーマン男性にしました。

壁2面のクロスを張替えましたが、色合いを少し落ち着いた紺色系にしました。

床のクロスも張替え、こちらも落ち着いた茶色系にしました。

クロス張替え費用が約14万円です。

エアコンも新規交換することにしました。こちらは家電量販店で工事費込みで6万円で購入出来ました。

リフォーム工事の合計は、

 

工事費 = 140,000円(壁・床クロス張替え) + 60,000円(エアコン取替)= 200,000円

 

となりました。

このリフォーム工事をすることにより、家賃を3000円上げれないかと考えました。

ですので、年間家賃の上昇金額は、

 

年間家賃上昇金額 = 3,000円 × 12か月 = 36,000円

 

となります。

よってリフォーム工事の利回りは、

 

リフォーム工事の利回り = 36,000円 ÷ 200,000円 × 100 = 18%

 

となりました。

案外高い数字が出たので、これならいけるかもしれないと思いました。

 

早速、周辺のマンションの利回り相場を調べるために、不動産屋を数件回ってみて、同じような規模の1Rタイプの投資利回りをヒアリングしました。

すると、10%前後であることが判明しました。

 

リフォーム工事の利回り:18% > 周辺マンション投資利回り(1R):10%

 

これは、リフォーム工事を行い、家賃を上げても採算が取れると判断しました。

利回りが18%ですから5年半入居していただければ、リフォーム工事の元が取れることになります。

 

リフォーム工事を行った結果

入居者ターゲットとして、当初20~30代のサラリーマン男性を想定していましたが、蓋を開けてみると、20代の女性の入居が即決まりました。

若い男性受けを狙ったのですが、逆に若い女性に気に入っていただきました。

今思えば、漠然とリフォーム工事を行うか否か迷うのではなく、数字で判断することに決めたことが、この結果に結びつきました。

これも大家の先輩方が、書籍という形でノウハウを記してくれたからです。

これを参考にして、実際に利回りを算出し、リフォーム工事を行うことが出来ました。

この機会を教訓としまして、先人の教えをもっと学んでみようと思います。

 

リフォーム後

 

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