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大阪府で多数の不動産を所有されている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。

 

マンションの下がり天井に要注意!

exceate・男性・大阪府

 

マンション経営をしていますと思わぬトラブルに遭遇するものです

その中の一つが下がり天井です

これは間取り図だけを見てもわかりません

間取り図は平面的な説明をしているだけですが下がり天井は立体的な問題だからです

以下で説明します

 

下がり天井とは

天井の一部分が他の部分と比べて下がっている部分をいいます

ですので天井全体がフラットではありません

 

下がり天井の正体

マンションの構造の中に建物全体をコンクリートの柱と大梁で支えるラーメン構造といわれるものがあります

大半のマンションはラーメン構造になっています

また大梁と大梁の間に振動抑制構造強化のための小梁が入ります

大梁と小梁の上にコンクリートの床スラブといわれる板状の床を乗せる形状にして住戸を造ります

その大梁と小梁が天井面から突出して下がり天井となります

 

 

もう一つは排気ダクトです

排気ダクトはキッチン洗面トイレ浴室の水回り部分の排気のためにパイプスペースを住戸の共用廊下側かベランダ側まで通すために設置するものです

それが天井面から突出して下がり天井になります

 

下がり天井の位置

大梁と小梁による下がり天井は住戸と住戸の間の戸境壁の天井部分に現れます

あと住戸の間口にあたるベランダ側と共用廊下側の天井部分にも現れます

排気ダクトによる下がり天井は水回り部分からベランダ側か共用廊下側かその両側かに現れます

最悪の場合には部屋の天井の中央部分に下がり天井が現れる場合もあります

これはさすがに居住性に欠けるといえます

 

 

下がり天井の原因

 

階高天井高原因です

階高は下階の床面から上階の床面までの1階(1層)分の高さになります

一般的なマンションの階高は3.0m前後が多いです

 

一方天井高は部屋内の床面から天井面までの高さになります

一般的なマンションの天井高は2.5m前後が多いです

 

階高と天井高の差である0.5mの高さの中にコンクリートの床スラブの厚み:0.2m床仕上げの厚み:0.15m天井仕上げの厚み:0.15mが入ります

モデルケース

仮に大梁の高さが0.7mのマンションがあるとしますと天井仕上げの厚みが0.15mですから下がり天井の天井面からの突出高さ=0.7m(大梁の高さ)-0.15m(天井仕上げの厚み)=0.55mとなります

逆にいえば天井高:2.5mの場合下がり天井の天井高は下がり天井の天井高=2.5m(天井高)-0.55m(下がり天井の天井面からの突出高さ)=1.95mとなります

つまり壁際に天井高:1.95mの下がり天井が現れますので高さ2mの家具が置けないという事態になります

 

下がり天井がなんで問題になるの

上記のモデルケースのように家具の高さによっては家具を壁際に置けない可能性があります

入居早々の入居者からクレームが入りました

その入居者は間取り図を見て高さ2.1mのロフトベッドを壁際に設置する予定でした

ところがいざロフトベッドを設置してみると下がり天井に当たり壁際に設置できませんでした

結局壁際から20cm離して設置することになりましたがその分部屋は狭くなります

ワンルームマンションでのデッドスペース20cmは意外と大きいです

結局その入居者とは家賃1,000円下げることで折り合いを付けました

 

それ以来入居検討者に対しては間取り図に下がり天井の天井高を記入して間取り図を見てもらうようにしています

また部屋の中央部分に上記の排気ダクトによる下がり天井がある場合もあります

そうなると見た目にも悪いですし照明器具の設置位置にも困ります

照明を付けると下がり天井の陰が生じて明るさが一様にならないからです

 

以上マンションの下がり天井ついて説明しました

広告用の簡易な間取り図だけを見ると下がり天井を見落としてしまいます

入居者には事前に下がり天井がある場合にはわかるようにする配慮が必要です

ちなみに分譲マンションにおいても下がり天井のトラブルは少なくないようです

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