動乱の金融戦争をどう生き残る??

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不動産投資に関わる、大家さん、不動産屋さん、営業マンなど、皆様から寄せられた、不動産投資と資金繰りについてご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になりますよ。

 

不動産投資のネックは修繕費!! どう捻出するか

男性・50代・大阪府にてマンション経営

不動産投資をしていて一番頭を悩ませることは修繕費です。

何より突然やってきますし入居者さんに迷惑を掛けてしまっているので一刻も早く対応しなければならないからです。

特に物件の築年数が経ってくるとその頻度はどんどん増えていって、修繕費の調達にも困ることも出てきます。

私自身は無借金経営を何とか続けられていますが、かつてかなりのピンチに陥ってさすがに資金調達を考えたことがあります。

不動産経営の指南書や管理会社からの提案で毎月一定の積立は行ってはいましたが、まずその年は二件続けて退去があり、収入が減っていたところでした。

空室を埋めるためにかなりのリフォームを行って一室は何とか入居してもらえましたが、もう一件は半年近く空きが続きました。

そこでリフォーム資金の回収に当てようとしていた敷金を0円にする決心をしました。

そうすると何とか見学されるようになりましたが、やはり年数の経っている部屋では決め手に欠けてしまって契約には至りませんでした。

そうした中の一組が、「水回りの更新を条件に契約してもいい」との提示がされました。

その条件を了承して見積もりを取ったところ資金が3千円まで落ち込むことが分かりましたが、当座の契約をしたいので工事をしてもらい何とか入居に至りましたが、このとき他の部屋で何か修繕があれば資金調達を覚悟して数ヶ月は落ち着きませんでした。

それ以降修繕費の積立金を増やして何とか対応しています。

 

資金繰りに苦しまずに持続性の高い不動産投資をするには!!

男性・50代・東京都にてアパート経営

祖父からアパートを相続したことが賃貸経営を始めたきっかけであり、すでに20年以上にわたって不動産投資を行っています。

相続したアパートの家賃収入を積み立てることによって、新しい一棟売りのアパートの購入資金を確保することもできました。

確かに全額を銀行から融資してもらうことも可能ですが、新規に投資資金を借りる場合には、半分以上は自己資金を活用しています。

自己資金を十分に用意したほうが、銀行の審査もスムーズであり、低い金利で融資が受けられるからです。

また不動産投資を行うときには、一棟売りのアパートの購入に加えて、建物の資産価値の向上にも力を入れています。

積極的に室内をリフォームして設備を充実させると、家賃を値上げしても満室経営が実現しやすくなるからです。

物件の購入やリニューアルでは大きな資金が必要ですが、将来を考えて家賃収入の一部をプールしているので、借入金への依存度を大幅に下げることにも成功しています。

また都心に物件を持っているので、値上がりしたアパートを売って、郊外の割安な物件に乗り換えることも可能です。

不動産の相場の変化にも気を配り、築浅のアパートに買い替えることで、資金繰りに苦しまずに持続性の高い不動産投資が行えると考えています。

 

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修繕金が上がる前に物件を売却することでプラス収支に!

女性・30代・東京都にてマンション経営

5年ほど前に都内に新築ワンルームマンションを購入しました。

全額投資用ローンを利用して、月々のキャッシュフローもわずかながらですがプラスで運用していました。

都内で新築、かつ駅から徒歩10分以内、ということもあり、テナントも途切れることはありませんでした。

当初はキャピタルゲインを狙ったわけではなく、インカムゲイン狙いで老後の足しになればというつもりで購入していました。

最初の5年は資金繰りで気になる点はありませんでした。

しかし、5年を過ぎたところで、一年後に積立修繕金の額が上がることになりました。

そうすると、この物件のキャッシュフローがマイナスになってしまう、ということになりました。

マイナスの額は大した額ではありませんでしたが、経年とともにやはり積立修繕金の額は上がっていくということを改めて考えされられました。

そこで、当初はインカムゲイン狙いで長期運用を考えていましたが、日本の人口減少や経済の停滞も心配であるので、積立修繕金額が上昇する前に、売却をすることにしました。

売却は、買取や仲介でいろいろ見積もりを取りましたが、担当者の連絡がスムーズかつ査定額の良かった仲介業者を通して売却をしました。

現在の中古市場は売り手市場のようで、損をしてしまうかと思いきや、結果プラスの運用となりました。

 

 

区分所有なら大規模マンションを選べ!!

男性・40代・埼玉県にてマンション経営

私が2軒目に購入した不動産物件は、区分所有マンションです。

2軒目の購入でしたし、追加で不動産投資ローンを借りたため、資金繰りについては注意を払いました。

できるだけ、資金繰り計画どおりに賃料収入を得ることができ、計画通りに不動産投資ローンの返済をおこない、可能であれば前倒しでローンの返済をしていきたいと考えていました。

そのため、資金繰り管理を万全に行えそうな物件として、総戸数が150戸規模のマンションを選びました。大規模マンションであれば、管理組合が区分所有者から毎月徴収する管理費収入と修繕積立金の金額が多額であり、管理組合の資金繰り管理に余裕が生じているためです。

一方、総戸数が35戸程度の小規模マンションの場合は、管理組合の資金繰りが年々厳しくなっていきます。

毎月の管理費収入と修繕積立金が少額であることから、管理組合の運営が厳しくなります。

とくに、約10年に一度の割合で実施する大規模修繕工事の費用調達には苦労することとなり、区分所有者から100万円単位の臨時拠出を求めるケースが稀ではありません。

しかし、大規模マンションであれば、大規模修繕工事を実施するとき、区分所有者から臨時拠出金を徴収することはありません。

毎月徴収している修繕積立金だけで、工事費用を賄えるためです。

実際、私はマンションの管理組合に対して費用の臨時拠出をしたことがありませんし、管理費の値上げをされたこともありません。

おかげで、私自身の資金繰り管理は円滑に推移しています。

 

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収支計画には載らないような費用をいかに把握するかが不動産投資成功の秘訣!

男性・30代・東海地方にてマンション経営

不動産オーナーの火災保険を担当している立場からの体験談です。

スルガ銀行の問題が表面化される前までは、高金利で田舎の築古マンション、アパート等を中間省略で購入されるサラリーマンオーナーがたくさんいらっしゃいました。

表面利回り10%前後を確保できるということで、皆さんこぞって購入されておりました。

減価償却で個人の所得税を「節税」しましょうとか、ローン返済後は資産になります、とか、そういった言葉に乗せられていたわけですが、たしかに一定数のオーナーはキャッシュフローも多少プラスになっているようですが、多くのオーナーは築古が故の修繕費がかなり高額に発生しています。

築30年程度でポンプの交換で100万円、エレベータの交換で500万円、屋上防水で300万円、長年住んでいた方の退去に伴う修繕で100万円、最近は孤独死発生で事故物件化、等々です。

収支計画には載らないような費用が都度都度かかってきますが、それらの原因の多くは老朽化ですので、火災保険でおりるようなものでもなく、オーナーの自己負担となります。

その費用にさらにローンをされているケースも多いです。

事前の収支計画をより細かく煮詰めて、その上でプラスになる見込みができて、はじめて不動産投資をして頂きたいと思います。

 

》》》地震保険・火災保険を活用して、大家さんのお金の悩みを解決する《《《

 

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