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不動産投資に関わる、大家さん、不動産屋さん、営業マンなど、皆様から寄せられた、不動産投資と資金繰りについてご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になりますよ。

 

不動産投資と資金繰り

女性・30代・東京都にてマンション経営

区分マンションを投資用に所有しています。

2500万程度で購入しました。

不動産投資を始めるにあたって、数々の不動産会社を周り、毎月のローン返済についてもなるべくリスクのない会社と契約しました。

融資を受けた場合には毎月ローンの返済があります。

私は頭金を貯金から捻出し、その後は家賃収入とローン返済の金額がプラスマイナスゼロになるような計画を立てました。

ただ、不動産投資ローンを利用する場合、返済方式は元利均等返済方式が採用されることが多いです。返済を始めた頃は利息の割合が多く、だんだん元金の返済割合が大きくなっていくため、ローン期間が短いほど毎月の負担は大きいと思います。

私は30代で購入したため、毎月8万ほどの返済となっており、無理なく家賃収入で相殺されています。

また、利息は経費として計上することができますが、元金は経費として計上することができません。

新築・築浅物件を選ぶことも条件に入れていました。

古い物件では、設備の交換や修繕などを行う必要が増え、その度に修繕費がかかることもあるようです。修繕を行えない場合は空室率の増加や賃料の低下に繋がってしまいます。

返済に充てる資金がなくなってしまうと、途中で物件を売却しなければならなくなる場合もあるので、早めにローンの乗り換えや不動産会社への相談をした方がいいと思います。

 

 

付加価値を付けた不動産投資が思わず良い方向に!!

女性・50代・愛知県にて一戸建て経営

一人暮らしであった義母が急逝したこともあり、一戸建てとその隣で経営していた小さな風呂なしトイレ有りの4世帯のアパートが遺されました。

そのままにしておくわけにもいかず、にわかに不動産経営をすることになりました

近くの地元系の不動産事務所に借主の紹介を依頼しましたが、半年以上経てもなかなか、引き合いはありません。

時折、近所の方が家の新築のための間借りということで3か月くらいで住まわれることはありますが、長期で借りたいという方は
皆無でした。まして、今時風呂なしのアパートの方は全く希望者はあらわれません。

これは、対策を講じないといけないと考え、不動産事務所の社長との面談の結果、駐車場がないことが大きなデメリットとなっていることがわかりました。

そのため、隣地のアパートを更地にして、そのスペースに駐車場を3台分造成することになりました。業者に見積もりを立ててもらったところ、300万円を超える金額です。

この費用を回収できるのはいつになるだろうと一瞬考えましたが、このままの状態で放置しておくと固定資産税ばかりがかかってきてしまい、防犯にもよくありません。手持ちの預貯金を充てることとし、工事を始めることにしました。

1か月ほどで、アスファルトの敷かれたきれいな駐車場が出来上がりました。貸し家の通風や日照もよくなり外観も明るくなった気がします。

ほどなくして、問い合わせが数多く入るようになりました。工事した2か月後には賃貸契約を結ぶことができました。

それからも何回か、世帯主は変わりましたが、次の契約が以前に比べて格段に早く決まります。合わせて駐車場の賃貸料も入ります。

高額な投資費用がかかりましたが、思ったより早く回収もできそうで、あのとき思い切って良かったと感じています。

 

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不動産投資は、見込みが甘いと苦労する

男性・20代・沖縄県にてアパート経営

私は私立大学の薬学部を卒業してからすぐに、地元である沖縄県の総合病院で薬剤師として働き始めました。

働き始めてからすぐに、当時付き合っていた彼女と結婚することになり、すぐに3人の娘が産まれました。

楽しく生活することができていましたが、薬剤師としての私だけの給料では生活が苦しくなってきました。

そのため、副業をしたいと考えるようになり、銀行員をしている友人に相談したところ、不動産投資を勧められたため、不動産投資について興味を持ち始めました。

私の両親から土地を譲り受けていたため、自分の土地にアパートを建てることにしました。

銀行からの融資も受けられ、無事にアパートのオーナーとなることができました。

アパートを建ててから3年程は安定した運用をすることができていました。

しかし、4年目の頃に、アパートの部屋の水回りのリフォームが必要になったり、外壁塗装など必要になりました。

アパートの修理費用を貯蓄していましたが、思っているよりも高い出費となり、修理費用としてローンを組むことになりました。

銀行への返済金額はだいぶ増え、とても厳しい状況となりました。

私の見込みが甘かったせいで、苦しい思いをすることになりました。

修理費用はいくらぐらいになるか分からないので、できるだけ貯蓄する必要があると思いました。

 

 

既に資金は回収できました!!

男性・40代・神奈川県にてアパート経営

若い頃から株式投資や投資信託に興味があり、素人ながらそれなりに取引経験を積んできていましたが、オリンピックの開催地が東京に決まった時ぐらいから都市圏の不動産投資に興味が出てきて、どのエリアが良いのか模索し始めました。

それまでマンション経営の営業の電話が何度か自分の携帯にあったのですが、あまり魅力的ではなかった為、できるだけ自分主導で行える投資先がないかと探していた所、大学時代の同僚が不動産業を営んでいる事を思い出し連絡を取ってみました。

既に、投資にまわせる資金をまとまった金額で用意できていたので、特に銀行からの融資は必要なかったです。

しかし、マンションとなると回転率と安定率の部分で自己資金との折り合いがつかなかったので、まずは学生や独身者向けのアパートに投資をする事にしました。

エリアは最初は東京のより都心部の方を希望していたのですが、とにかく地価が高すぎるのとアパート向きではないと判断したので、都心部から離れすぎない副都心で、特に大学が近い学生からの需要が大きい場所を探したところ予算などとの兼ね合いでベストだったのが、川崎市でした。

結果、安定して稼働しており、既に資金は回収できました。

 

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私のアパート建て替え体験談

女性・60代・東京都にてアパート経営

土地については借地権付きで、長いこと借りていました。

幸い借地権の延長も問題なく出来ていたのですが、建物の老朽化が進んだので建て替えを検討したのです。

この時に建築会社から提案されたのが、建てるための銀行ローン分を家賃収入で賄う事ができる、アパート建築でした。

実際、そこそこの建築費用はあったものの、できれば預金は減らしたくないところでした。またあまり多くのローンは抱えたくありませんでした。

なのでアパートの家賃収入でローン分を支払うという形式、これは悪くないと思ったのが提案を受けた主な理由です。

ローンが終わればその後は、家賃収入も後の資産になるかもという期待もありましたす、いい不動産投資になると思ったのですね。

銀行からの融資は、アパートを建築しての経営ということと、長年同じ土地に住んでいて信用があるということで、割と楽に下りました。

持ち金のおかげで借りる金額が少なかったのと、それだけ自己資金があったというのも、ローンを組みやすかったことの一つの理由でしょうね。

今ではアパートを建てるという事自体、不動産投資としてまるごとやってくれる会社があるので、面倒無いことと思います。

私の場合まだそういったシステムのなかった時なので、ちょっと手間は食いましたが、スムースに行ったほうだと思います。

計算外としては、ローンが済んだ頃には今度は大規模修繕が必要になったなど、建物自体の劣化が出てきてまたお金が必要になった、ということでしょうか。

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