不動産投資と資金繰りについて4 付加価値を付けた不動産投資が思わず良い方向に!!

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不動産投資に関わる、大家さん、不動産屋さん、営業マンなど、皆様から寄せられた、不動産投資と資金繰りについてご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になりますよ。   不動産投資と資金繰り 女性・30代・東京都にてマンション経営 区分マンションを投資用に所有しています。 2500万程度で購入しました。 不動産投資を始めるにあたって、数々の不動産会社を周り、毎月のローン返済についてもなるべくリスクのない会社と契約しました。 融資を受けた場合には毎月ローンの返済があります。 私は頭金を貯金から捻出し、その後は家賃収入とローン返済の金額がプラスマイナスゼロになるような計画を立てました。 ただ、不動産投資ローンを利用する場合、返済方式は元利均等返済方式が採用されることが多いです。返済を始めた頃は利息の割合が多く、だんだん元金の返済割合が大きくなっていくため、ローン期間が短いほど毎月の負担は大きいと思います。 私は30代で購入したため、毎月8万ほどの返済となっており、無理なく家賃収入で相殺されています。 また、利息は経費として計上することができますが、元金は経費として計上することができません。 新築・築浅物件を選ぶことも条件に入れていました。 古い物件では、設備の交換や修繕などを行う必要が増え、その度に修繕費がかかることもあるようです。修繕を行えない場合は空室率の増加や賃料の低下に繋がってしまいます。 返済に充てる資金がなくなってしまうと、途中で物件を売却しなければならなくなる場合もあるので、早めにローンの乗り換えや不動産会社への相談をした方がいいと思います。     付加価値を付けた不動産投資が思わず良い方向に!! 女性・50代・愛知県にて一戸建て経営 一人暮らしであった義母が急逝したこともあり、一戸建てとその隣で経営していた小さな風呂なしトイレ有りの4世帯のアパートが遺されました。 そのままにしておくわけにもいかず、にわかに不動産経営をすることになりました 近くの地元系の不動産事務所に借主の紹介を依頼しましたが、半年以上経てもなかなか、引き合いはありません。 時折、近所の方が家の新築のための間借りということで3か月くらいで住まわれることはありますが、長期で借りたいという方は 皆無でした。まして、今時風呂なしのアパートの方は全く希望者はあらわれません。 これは、対策を講じないといけないと考え、不動産事務所の社長との面談の結果、駐車場がないことが大きなデメリットとなっていることがわかりました。 そのため、隣地のアパートを更地にして、そのスペースに駐車場を3台分造成することになりました。業者に見積もりを立ててもらったところ、300万円を超える金額です。 この費用を回収できるのはいつになるだろうと一瞬考えましたが、このままの状態で放置しておくと固定資産税ばかりがかかってきてしまい、防犯にもよくありません。手持ちの預貯金を充てることとし、工事を始めることにしました。 1か月ほどで、アスファルトの敷かれたきれいな駐車場が出来上がりました。貸し家の通風や日照もよくなり外観も明るくなった気がします。 ほどなくして、問い合わせが数多く入るようになりました。工事した2か月後には賃貸契約を結ぶことができました。 それからも何回か、世帯主は変わりましたが、次の契約が以前に比べて格段に早く決まります。合わせて駐車場の賃貸料も入ります。 高額な投資費用がかかりましたが、思ったより早く回収もできそうで、あのとき思い切って良かったと感じています。     不動産投資は、見込みが甘いと苦労する 男性・20代・沖縄県にてアパート経営 私は私立大学の薬学部を卒業してからすぐに、地元である沖縄県の総合病院で薬剤師として働き始めました。 働き始めてからすぐに、当時付き合っていた彼女と結婚することになり、すぐに3人の娘が産まれました。 楽しく生活することができていましたが、薬剤師としての私だけの給料では生活が苦しくなってきました。 そのため、副業をしたいと考えるようになり、銀行員をしている友人に相談したところ、不動産投資を勧められたため、不動産投資について興味を持ち始めました。 私の両親から土地を譲り受けていたため、自分の土地にアパートを建てることにしました。 銀行からの融資も受けられ、無事にアパートのオーナーとなることができました。 アパートを建ててから3年程は安定した運用をすることができていました。 しかし、4年目の頃に、アパートの部屋の水回りのリフォームが必要になったり、外壁塗装など必要になりました。 アパートの修理費用を貯蓄していましたが、思っているよりも高い出費となり、修理費用としてローンを組むことになりました。 銀行への返済金額はだいぶ増え、とても厳しい状況となりました。 私の見込みが甘かったせいで、苦しい思いをすることになりました。 修理費用はいくらぐらいになるか分からないので、できるだけ貯蓄する必要があると思いました。     既に資金は回収できました!! 男性・40代・神奈川県にてアパート経営 若い頃から株式投資や投資信託に興味があり、素人ながらそれなりに取引経験を積んできていましたが、オリンピックの開催地が東京に決まった時ぐらいから都市圏の不動産投資に興味が出てきて、どのエリアが良いのか模索し始めました。 それまでマンション経営の営業の電話が何度か自分の携帯にあったのですが、あまり魅力的ではなかった為、できるだけ自分主導で行える投資先がないかと探していた所、大学時代の同僚が不動産業を営んでいる事を思い出し連絡を取ってみました。 既に、投資にまわせる資金をまとまった金額で用意できていたので、特に銀行からの融資は必要なかったです。 しかし、マンションとなると回転率と安定率の部分で自己資金との折り合いがつかなかったので、まずは学生や独身者向けのアパートに投資をする事にしました。 […]

不動産投資と資金繰りについて3 資金繰りに苦しまずに持続性の高い不動産投資をするには!!

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不動産投資に関わる、大家さん、不動産屋さん、営業マンなど、皆様から寄せられた、不動産投資と資金繰りについてご紹介します。それぞれの立場からの視点の違うお話しが参考になりますよ。   不動産投資のネックは修繕費!! どう捻出するか 男性・50代・大阪府にてマンション経営 不動産投資をしていて一番頭を悩ませることは修繕費です。 何より突然やってきますし入居者さんに迷惑を掛けてしまっているので一刻も早く対応しなければならないからです。 特に物件の築年数が経ってくるとその頻度はどんどん増えていって、修繕費の調達にも困ることも出てきます。 私自身は無借金経営を何とか続けられていますが、かつてかなりのピンチに陥ってさすがに資金調達を考えたことがあります。 不動産経営の指南書や管理会社からの提案で毎月一定の積立は行ってはいましたが、まずその年は二件続けて退去があり、収入が減っていたところでした。 空室を埋めるためにかなりのリフォームを行って一室は何とか入居してもらえましたが、もう一件は半年近く空きが続きました。 そこでリフォーム資金の回収に当てようとしていた敷金を0円にする決心をしました。 そうすると何とか見学されるようになりましたが、やはり年数の経っている部屋では決め手に欠けてしまって契約には至りませんでした。 そうした中の一組が、「水回りの更新を条件に契約してもいい」との提示がされました。 その条件を了承して見積もりを取ったところ資金が3千円まで落ち込むことが分かりましたが、当座の契約をしたいので工事をしてもらい何とか入居に至りましたが、このとき他の部屋で何か修繕があれば資金調達を覚悟して数ヶ月は落ち着きませんでした。 それ以降修繕費の積立金を増やして何とか対応しています。   資金繰りに苦しまずに持続性の高い不動産投資をするには!! 男性・50代・東京都にてアパート経営 祖父からアパートを相続したことが賃貸経営を始めたきっかけであり、すでに20年以上にわたって不動産投資を行っています。 相続したアパートの家賃収入を積み立てることによって、新しい一棟売りのアパートの購入資金を確保することもできました。 確かに全額を銀行から融資してもらうことも可能ですが、新規に投資資金を借りる場合には、半分以上は自己資金を活用しています。 自己資金を十分に用意したほうが、銀行の審査もスムーズであり、低い金利で融資が受けられるからです。 また不動産投資を行うときには、一棟売りのアパートの購入に加えて、建物の資産価値の向上にも力を入れています。 積極的に室内をリフォームして設備を充実させると、家賃を値上げしても満室経営が実現しやすくなるからです。 物件の購入やリニューアルでは大きな資金が必要ですが、将来を考えて家賃収入の一部をプールしているので、借入金への依存度を大幅に下げることにも成功しています。 また都心に物件を持っているので、値上がりしたアパートを売って、郊外の割安な物件に乗り換えることも可能です。 不動産の相場の変化にも気を配り、築浅のアパートに買い替えることで、資金繰りに苦しまずに持続性の高い不動産投資が行えると考えています。     修繕金が上がる前に物件を売却することでプラス収支に! 女性・30代・東京都にてマンション経営 5年ほど前に都内に新築ワンルームマンションを購入しました。 全額投資用ローンを利用して、月々のキャッシュフローもわずかながらですがプラスで運用していました。 都内で新築、かつ駅から徒歩10分以内、ということもあり、テナントも途切れることはありませんでした。 当初はキャピタルゲインを狙ったわけではなく、インカムゲイン狙いで老後の足しになればというつもりで購入していました。 最初の5年は資金繰りで気になる点はありませんでした。 しかし、5年を過ぎたところで、一年後に積立修繕金の額が上がることになりました。 そうすると、この物件のキャッシュフローがマイナスになってしまう、ということになりました。 マイナスの額は大した額ではありませんでしたが、経年とともにやはり積立修繕金の額は上がっていくということを改めて考えされられました。 そこで、当初はインカムゲイン狙いで長期運用を考えていましたが、日本の人口減少や経済の停滞も心配であるので、積立修繕金額が上昇する前に、売却をすることにしました。 売却は、買取や仲介でいろいろ見積もりを取りましたが、担当者の連絡がスムーズかつ査定額の良かった仲介業者を通して売却をしました。 現在の中古市場は売り手市場のようで、損をしてしまうかと思いきや、結果プラスの運用となりました。     区分所有なら大規模マンションを選べ!! 男性・40代・埼玉県にてマンション経営 私が2軒目に購入した不動産物件は、区分所有マンションです。 2軒目の購入でしたし、追加で不動産投資ローンを借りたため、資金繰りについては注意を払いました。 できるだけ、資金繰り計画どおりに賃料収入を得ることができ、計画通りに不動産投資ローンの返済をおこない、可能であれば前倒しでローンの返済をしていきたいと考えていました。 そのため、資金繰り管理を万全に行えそうな物件として、総戸数が150戸規模のマンションを選びました。大規模マンションであれば、管理組合が区分所有者から毎月徴収する管理費収入と修繕積立金の金額が多額であり、管理組合の資金繰り管理に余裕が生じているためです。 一方、総戸数が35戸程度の小規模マンションの場合は、管理組合の資金繰りが年々厳しくなっていきます。 毎月の管理費収入と修繕積立金が少額であることから、管理組合の運営が厳しくなります。 とくに、約10年に一度の割合で実施する大規模修繕工事の費用調達には苦労することとなり、区分所有者から100万円単位の臨時拠出を求めるケースが稀ではありません。 しかし、大規模マンションであれば、大規模修繕工事を実施するとき、区分所有者から臨時拠出金を徴収することはありません。 毎月徴収している修繕積立金だけで、工事費用を賄えるためです。 […]

不動産投資では保険金は節約したいけど、でも損して得取れということも

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  東京都でアパートの自己管理をされている大家さんから、貴重な体験談をお寄せ頂きました。参考にされてくださいね。   保険金は節約したいけどでも損して得取れということも きらら・女性・60代以上・東京都   アパート経営で、しかも自分で大家をやるつまり管理を自分でできるのは、正直若い間だけだと思います。管理には本当に体力が必要です。 そしてもちろん、気力も必要です。資金も、初期費用はかなり必要です。 アパートが建ってそののちは、できるだけあれこれ節約したいなあと思って当然です。 でまあ、ひと落ち着きする前に、保険はどうしようかと迷ってしまったのです。   当然火災保険には入るつもりでしたし、地震などの災害保険にも入っておくのは常識と思っていました。 木造のアパートでは、台風などの自然災害にも強いとは言えませんし、何かあった時に自分での管理だとやはりお金の問題が最も大きいですよね。 保険金は結構お財布には厳しいものの、でもやはりと思ってそれなりの保険に入ることにしました。 しかしここでまた、問題が起きたのです。 保険会社の担当に、施設賠償責任保険を勧められたのですね。一瞬、それ何と思ったのは事実です。 よくよく聞いてみると、例えばアパートの外階段が一段だけでも緩くなっていて、そこに居住者が足を突っ込んで怪我した、などという場合の賠償金を補償する保険です。 正直ちょっと考え込みました。というのも、実際のところアパートオーナーがアパート全体にかける保険というのは、決して安くはありません。 またこれは他の保険もですが、もし何かあって保険金をもらったりすれば、その後の保険の支払いが上がる、などということもあるのです。 そして何もなければ、保険の掛け金は掛け捨てになります。 そう考えてしまうと、ただでさえ高い保険料に上乗せする価値はあるのだろうか、と考え込んでしまったわけです。 またそういった事故で怪我した人が、必ず賠償を求めてくるとも限りません。そんなこんなで財布とにらめっこしつつ考え込んだものです。   しかしある時、同じようなアパートのオーナーの集まるサイトで掲示板を見ていたら、同じような立場のオーナーさんがいたのですね。 読んでみたら、同じく賠償というちょっと特殊な保険なので、新築だしまあ当分はいいかとかけなかったそうなのです。 しかしこれが仇になって、アパート入り口の段差の角が欠けたのに気が付かずにいたら、入居者がそこに足を引っかけて転んだんだそうです。 その入居者がお年寄りだったこともあり、骨にひびが入ったということで、身寄りの人から賠償を要求されたそうなのです。 もしためらわずに、最初から賠償責任保険をかけていれば、逆に出費は少なく済んだのに、と反省しきりでした。   これは他人ごとではない、と改めてあちこちの保険会社のこの手の保険を調べてみましたら、かなり少ない掛け金で入れることがわかりました。 火災保険の方の特約でとも考えたのですが、単独で大変に負担の少ない賠償責任保険を見つけましたので、そこに入ることにしました。 掛け捨て覚悟でしたが、でも何かあった時のためのものが保険です。節約とケチとは違います。 損して得取れ、という言葉もあります。思い切って保険に入りました。 その後ちょっとしたことで共有部分の給水管にトラブルが起き、入居者の部屋に水漏れがあったのです。 家具にも水がかかりましたし、床も水のシミができました。 これら全て補償ということで、賠償責任保険を請求したのです。かけておいてよかった、結果的に節約になったと思ったものです。 実際、どんな新築のアパートでも、だんだんと老朽化していきます。大きな出費をしないために、節約のためにも施 設賠償責任保険は入るのがおすすめですね。   無料で投資・金融情報を配信中! 台風19号被災における早期復興の為の火災保険の活用について  

不動産投資の節約の敵がこんな所にも!

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東京都でアパートの自己管理をされている大家さんから、水道使用量が急に増えてきた謎について体験談をお寄せ頂きました。 言われれば、まあそんなものでしょうと、思うかもしれませんが、実体験ではなかなか最初は気が付きにくい部分でもありますので、参考にされてくださいね。   こんなところにも節約の敵が!昔の人間には思いもつかない落とし穴! ひな・女性・60代以上・東京都   アパートを自己管理というのは、管理会社に任せるのと違って、手数料を支払う心配もありませんし得なように見えます。 しかしこれ、体力と気力とコミュニケーション力と、その他諸々を備えていないと出来ない仕事でもあるのです。 今では管理会社に頼んでやってもらっていますが、以前は自分で管理していました。できるだけ節約して、ローンなど完済したかったからです。 となると、あれこれ工夫したり住人のトラブルも自分で管理ということで、いかにアパート経営と言うのが大変なのか思い知りました。 それまでは、せいぜいアパート周りの掃除とかでいいんだろうと、甘く見ていたのも事実です。   さて節約を万事心得て経営に乗り出したので、共有部分の電気量や水道代のチェックは怠りなくやっていました。 と言っても、電気代は通路や各戸の玄関の明かりくらいでしたから、そして先を見越してLED電球にしておきましたから、大したことはありませんでした。 少なくとも想定内で納まっていました。 しかし不思議だったのは、水道代です。当初はともかくしばらく経ってから、いきなり水道使用量が増えたのです。 水道代の請求、使用量の報告が2ヶ月に1回だということもあって、最初は見逃していたのですが、ある時これは何でもと気がついた次第です。 外にある水道を使うのは、せいぜい入口付近の掃除とか、植え込みに水をやるときくらいです。 後はゴミ出し日の、ごみ集積所の掃除に使うとか、そんなものですよね。そうそう大量に使うということ、無いはずなのです。     でもこれはおかしいと、ちょっと気にして見ていることにしました。 そして謎が解けました。これは実は自分にも責任というか、罪があったんですね。なので強いことも言えなかったのですが、要は住人が使っていたのです。 外の水道に関しては、ハンドル部分を使用していない時には外しておく、と言うのがまあアパートやマンションでは、現在は普通のことです。 しかしそれに関して忘れていたと言うか、気がついていなかったのです。 いや昔の人間なので、まさかそれを平気で使ってしまう人がいる、と考えなかったといったほうが正しいかもしれません。 アパートの住人で、若い人で2人ほど自家用車を持っている人がいたのです。 駐車場はなかったのですが、近くに有料の月極の駐車場があったので、そこに2人とも車を入れていました。 そしてその車を洗うのに、アパートの外の水道を利用していたのです。 水道代が増えて当然でした。     ことを荒立てるのも気が進みませんでしたので、また自分の失敗でもあったので、水道の蛇口ハンドルを取ることで対応しました。 2人の住人も、一応やばいかなとは思っていたようで、特に何も言ってきませんでした。 うち1人だけは、その後顔を合わせた時に、ペコっと頭を下げてきたのが印象的でした。 後でこういったアパートの個人オーナーさんの掲示板で、この事を話しましたら、どうやら昔の古い人間がこれやってしまうそうです。 今のマンション等だともう、当たり前に蛇口のハンドルを掃除後は取っていくそうですね。 まあ一応何とかなったので、水道代も穏当な金額に戻りました。自分もいい勉強をしたと思っています。 今では全て管理会社に任せていますが、それなりにあれこれ経験できたアパート管理経験です。 無料で投資・金融情報を配信中! 台風19号被災における早期復興の為の火災保険の活用について  

マンション不動産投資の注意点は『下がり天井』!

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大阪府で多数の不動産を所有されている大家さんから不動産投資にまつわる体験談を頂きました。   マンションの下がり天井に要注意! exceate・男性・大阪府   マンション経営をしていますと、思わぬトラブルに遭遇するものです。 その中の一つが下がり天井です。 これは間取り図だけを見てもわかりません。 間取り図は平面的な説明をしているだけですが、下がり天井は立体的な問題だからです。 以下で説明します。   下がり天井とは 天井の一部分が他の部分と比べて、下がっている部分をいいます。 ですので、天井全体がフラットではありません。   下がり天井の正体 マンションの構造の中に、建物全体をコンクリートの柱と大梁で支えるラーメン構造といわれるものがあります。 大半のマンションはラーメン構造になっています。 また大梁と大梁の間に、振動抑制・構造強化のための小梁が入ります。 大梁と小梁の上にコンクリートの床スラブといわれる板状の床を乗せる形状にして住戸を造ります。 その大梁と小梁が天井面から突出して下がり天井となります。     もう一つは、排気ダクトです。 排気ダクトはキッチン・洗面・トイレ・浴室の水回り部分の排気のために、パイプスペースを住戸の共用廊下側かベランダ側まで通すために設置するものです。 それが天井面から突出して、下がり天井になります。   下がり天井の位置 大梁と小梁による下がり天井は、住戸と住戸の間の戸境壁の天井部分に現れます。 あと住戸の間口にあたるベランダ側と共用廊下側の天井部分にも現れます。 排気ダクトによる下がり天井は、水回り部分からベランダ側か、共用廊下側か、その両側かに現れます。 最悪の場合には、部屋の天井の中央部分に下がり天井が現れる場合もあります。 これはさすがに居住性に欠けるといえます。     下がり天井の原因   階高と天井高が原因です。 階高は、下階の床面から上階の床面までの1階(1層)分の高さになります。 一般的なマンションの階高は、3.0m前後が多いです。   一方天井高は、部屋内の床面から天井面までの高さになります。 一般的なマンションの天井高は、2.5m前後が多いです。   階高と天井高の差である0.5mの高さの中に、コンクリートの床スラブの厚み:約0.2m、床仕上げの厚み:約0.15m、天井仕上げの厚み:約0.15mが入ります。 【モデルケース】 仮に大梁の高さが0.7mのマンションがあるとしますと、天井仕上げの厚みが0.15mですから、下がり天井の天井面からの突出高さ=0.7m(大梁の高さ)-0.15m(天井仕上げの厚み)=0.55mとなります。 逆にいえば、天井高:2.5mの場合、下がり天井の天井高は、下がり天井の天井高=2.5m(天井高)-0.55m(下がり天井の天井面からの突出高さ)=1.95mとなります。 つまり、壁際に天井高:1.95mの下がり天井が現れますので、高さ2mの家具が置けないという事態になります。   下がり天井がなんで問題になるの 上記のモデルケースのように、家具の高さによっては家具を壁際に置けない可能性があります。 入居早々の入居者からクレームが入りました。 その入居者は間取り図を見て、高さ2.1mのロフトベッドを壁際に設置する予定でした。 ところが、いざロフトベッドを設置してみると、下がり天井に当たり壁際に設置できませんでした。 […]

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